业内称房价短期已见顶 否认＂拐点论＂强调＂调整期＂

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数据:第一大面积房价全面下调

4月份，70个城市的价格数据出现了一些新变化。4月份，有8个城市房价持平，18个城市房价较低，为2013年以来最高。在环比价格变化中，最高涨幅为0.4%，最低跌幅为0.7%。二手房中，22个城市的价格逐月下降，杭州新房和二手房分别下降0.7%和0.8%，北京二手房也再次下降0.2%。

一线城市二手房价格指数全面回落至10%，但仍逐月上涨，一线城市供需结构矛盾依然巨大。中国东部的整体房地产市场正在走下坡路，杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆和赣州的新建商品房都在逐月下跌。

对于这种变化，中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济网记者，此次楼市变化是历史上第一次由非政策因素导致的市场萧条，这可能导致调整周期和深度更长，尤其是非核心城市和非城市核心地区，那里可能会出现明显的价格调整。

这让人不禁要问，本轮楼市调整并没有受到2008年金融危机的影响，也不是因为监管政策的影响而在2011年暂时调整，而是基于市场的自发结果。我不知道这是否意味着随着行政手段的淡化，仅仅依靠市场力量，房地产市场终于向成熟迈出了一大步。

张大伟提醒说，一、二线城市的调控力度仍然很大，市场价格调整是不可避免的，但幅度将在可控范围内。三线和四线城市的大洗牌是不可避免的。一旦由于信贷持续收紧等因素导致普遍恐慌观望，在2008年和2011年进行调整并非完全不可能。

分析:黄金时代已经过去

尽管一些数据证实目前的房地产市场已经进入拐点，但并非所有的数据都是片面的。事实上，包括万科在内的许多房地产开发商仍保持乐观。

此前，以万科集团副总裁毛大庆的名义发表的一篇疯狂的传记《全国房地产将走下坡路，我无法理解北京楼市》引起了轩然大波，但万科后来以总裁郁亮的名义表示，它没有全面审视空内地楼市。

郁亮认为，虽然中国房地产市场的黄金时代已经过去，任何人都可以轻松赚钱的现象不会持续，房地产仍处于白银时代，空仍有很大发展，因此没有必要对中国房地产市场过于悲观。房价不太可能继续下跌。

华远地产董事长任志强甚至直接批评了房地产市场的“拐点论”，称用本地数据判断房地产市场的拐点是错误的。“没有数据证明房地产市场今年已经进入拐点，如果房地产市场出现拐点，银行就绑架了它。要判断楼市情况，我们应该看整体数据。”

新城控股高级副总裁欧阳杰认为，2014年1-4月的销售面积仍远高于2011年和2012年同期，市场将在近三年内高水平盘整，以2013年为高峰。

欧阳杰告诉中国经济网记者，市场悲观情绪的背后是不稳定的经济增长预期，去年底过度透支，贷款限制，利率和外国机构唱空，核心原因是土地供应过剩，产量快于需求和产能过剩。

未来:告别高增长，进入稳定期

从目前的情况来看，面对新一轮的楼市调整，中央政府几乎不可能统一救市。今年的两会为全年的房地产市场定下了基调。双向调控和分类指导已成为房地产政策调整的主要方向。

自去年“国家五条”以来，中央政府尚未出台“一刀切”的政策干预房地产市场调控，各地纷纷探索因地制宜的差异化调控政策。自4月份以来，无锡、南宁、萧山、铜陵等地相继放松限购政策，业内人士预计，未来将有更多城市加入到“放松”限购行列。

欧阳杰说，行政之手的退出和房地产市场的回归是房地产开发商想要的。“定位和微调是今年政策的主流。住房作为保值增值的投资产品的深化已经被打破，特别是在三、四线城市，购房限制将会及时解除，不会再有更多的人买房，”欧阳杰告诉中国经济网。记者:“从我们的实际角度来看，投资需求现在可以说是几乎没有。”

中国社会科学院研究员易宪容也认为，中国房地产市场的全面周期性调整已经开始。原国内住房市场的调整不是早年不断出台的房地产宏观调控政策引起的短期市场变化，而是由国内外金融市场状况变化引起的总体周期性调整。

“目前，房地产已经进入稳定发展时期，2013年市场将出现较高波动。2020年后，未来的房地产市场将稳步发展。不要相信高增长。”欧阳杰说。

让行政回归行政，让市场回归市场。需要注意的是，现在是房地产行业稳定调整期的开始，行业迫切需要走出市场的悲观情绪，重拾信心和脚踏实地在新一轮的调整中，小企业的兼并、重组或退出将是正常市场中的优胜劣汰，而大型住宅企业也将有机会做大做强。

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