沃尔玛发出最明确信号 正式进军中国商业地产

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自3月份以来，沃尔玛(中国)一直在招聘房地产经理。沃尔玛这样描述了房地产经理的职责，协调和组织了公司新店的发展计划，为公司业务的顺利拓展提供了专业规划。

这意味着沃尔玛(中国)开始调整投资策略，不仅租赁店铺，还购买房地产。这是迄今为止沃尔玛进入中国商业地产的最清晰信号。

据了解，2010年底，沃尔玛实现了大连山姆会员店首个土地收购及自建项目。今年1月，沃尔玛自建购物广场落户四川省巴中市。此外，沃尔玛在厦门还没有找到合适的地点，打算在厦门建立自己的山姆会员店。

这时，中国的房地产限购令进入了发酵阶段，土地拍卖一片沉寂。虽然房地产开发商声称要改造商业地产，但实际上并不容易。2009年商务部将外资零售商店的审批权限下放给省级商务部门后，沃尔玛在“本土化”的旗帜下扩张。现在沃尔玛已经在20个省市开了200多家商店。现在沃尔玛正试图将自建物业和租赁物业结合起来，这样未来将会有1000多家店铺。

对于零售巨头来说，这不是一个非常困难的决定。自2010年以来，零售商自己建造或收购房产已经成为一种常见的做法。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，商业地产的利润远远大于零售业，主流零售商也认为，与其被开发商用作与地方政府讨价还价的筹码，不如直接下手。

然而，这并不意味着沃尔玛的商业地产业务可以成功推出。从当地政府的角度来看，与流行的超级购物中心或大型综合建筑相比，简单的大卖场形式不再有吸引力。

沃尔玛不得不深入三、四线城市寻找购买土地。沃尔玛中国区域房地产总监告诉记者:“房地产业务能有多大，取决于总部的决心。”

在中国的新阶段

自沃尔玛1992年进入深圳以来，为了适应快速扩张和分销的经营战略，沃尔玛的店铺都是租赁物业。然而，沃尔玛目前的发展趋势发生了一些微妙的变化。

沃尔玛(中国)房地产开发部高级主管聂表示:“沃尔玛已经开始在三个方面开展工作:一是向政府购买土地使用权；第二，向开发商购买房产，或与开发商共同开发；第三，购买现有的租赁店。”

在国际房地产开发领域拥有22年经验的聂明凯于2009年加入沃尔玛。在此之前，聂在麦德龙工作了5年，之前他在麦当劳欧洲工作了12年。

聂告诉记者，为了拓展房地产业务，沃尔玛(中国)调整了管理结构，成立了房地产研究部、区域房地产部和房地产开发部。

中国商业地产联盟秘书长王永平指出，一般的大卖场都签了15年的租约，到了后期，就更面临租金大幅上涨的“担忧”。

此外，世界领先的零售商沃尔玛与所有领取养老金的老太太有着相同的心态，现在投资房地产以对冲通胀。

广州道本商业地产战略中心首席执行官段红斌表示:“随着时代的发展和购物中心的出现，许多企业已经处于单纯经营的弱势地位。中国快速的城市化发展不仅给商业发展带来机遇，也给中国带来巨额利润。它来自土地的增值。目前，乐购和家乐福已经进入城市商业用地的开发和运营。沃尔玛的调整战略也是零售业的大趋势。”

“我们看到红星美凯龙、宜家和苏宁都在建设购物中心，而沃尔玛只是顺应了这一趋势。”王永平认为。

王永平认为，沃尔玛中国目前规模相对较大，对经营管理和利润的要求已经超过了对速度的要求。“随着零售市场竞争的加剧，沃尔玛已经显示出整体利润下降的迹象。增加持有财产的数量可以为会计报表中财产价值的年度重估带来好处。”

“很难找到合作伙伴”

然而，聂却面临着这样的困惑。聂莫名其妙地说:“我们越来越难以从政府那里获得低价的商业用地。”

“一般的沃尔玛购物中心有三层，但他也要求它必须是核心商业区。对当地政府来说，这是对土地的巨大浪费。这样一来，沃尔玛与地方政府在土地收购方面的议价能力就不高了。”王永平指出，沃尔玛更好的出路是与开发商合作购买部分土地。

聂明凯说，我们现在需要找到好的合作伙伴。“在主要业态的定位上，沃尔玛(中国)的目标是山姆的一、二线城市，沃尔玛购物广场位于中国的一、四线城市。山姆会员店占地面积30-40亩，沃尔玛广场占地面积约20亩。”

聂表示，会员店的营业面积应达到2.4亿平方米，拥有1000个独立停车位；沃尔玛购物广场需要1.2万平方米的营业面积和300个公共停车位。根据商业区的要求，山姆会员店希望在20分钟车程内拥有7.01亿人口，面向中高收入群体，而沃尔玛购物广场要求在2公里内拥有10万以上人口，面向中等收入人群。

聂说，我们的总体战略是一、四线城市，我们选择了大约1000个潜在的购物中心，但作为沃尔玛，我们希望建设更多有顾客的购物广场。“我们现在也开始购买房地产，我们是非常好的合作伙伴。”