定增被否P2P受限 地产金融“老炮儿”世茂遭遇尴尬

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在一定程度上，世茂集团今年的融资经验明年可能会在其他企业重复。今年10月，世茂的私募计划被证监会否决。中国证监会主板发行审核委员会认为，世茂申请非公开发行股票存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条第(七)项规定的情形，严重损害投资者合法权益和社会公共利益，有必要非公开发行股票。

对此，友涛市总裁薛告诉记者，对于世茂来说，这种融资障碍的影响可能不大。

此前，世茂集团的业务触角已经深入到人寿保险、网络财产保险等保险领域，成立了网络小额信贷公司，搭建了丰富的财务控制平台，在房地产资产证券化产品的设立和发行方面有着丰富的经验。

然而，这个财务控制平台对世茂的房地产业务有帮助吗？此前，公开账户《华尔街新闻》曾推文称，大多数房地产企业建立的财务控制平台与主营业务无关，只是为了增加利润。

世茂的财务布局

2015年，国内货币环境和融资环境相对宽松。同年，万科与鹏华基金合作，在中国首次公开发行房地产投资信托基金，万达与快钱合作，推出众筹金融产品“稳定收益第一”...许多房地产企业在金融领域做了布局，创造了房地产金融创新年。

那一年，世茂集团被批准在房地产行业建立第一家互联网小额信贷公司。目前，全国只有十几家互联网小额信贷公司，世茂集团是唯一一家基于房地产的互联网小额信贷公司。世茂与Boss Capital和惠天富资本联合发行了两个房地产abs产品。这一资产证券化一度被视为中国房地产金融史上的一个转折点。

博塞拉资本-世茂酒店资产证券化项目的基础资产是世茂旗下的几家五星级酒店，产品总规模为26.9亿元，是中国发行规模最大的酒店资产证券化项目产品。

此前，世茂集团和博世资本在中国推出了首个资产证券化项目，这也是首个非住宅领域的证券化项目。

资产证券化可以将贷款、租赁和应收账款等具有共同特征的固定资产打包成具有投资特征的有息证券。因此，业内人士认为，世茂的资产证券化措施可以为激活现有资产、提高资本配置效率提供巨大的利益。

记者就资产证券化问题咨询了世茂集团相关负责人，对方表示不便采访。

的确，世茂股份是一种涉足金融领域，特别是资产证券化的房地产企业。此外，据记者了解，今年年初，世茂股份与乐视(300104，BUY)等公司联合成立新和财产保险，进入互联网财产保险领域。

今年9月，世茂股份有限公司与郝颖进出口公司、中远进出口公司、今敏进出口公司、梅森休闲健身俱乐部、厦门法明集团等六家公司共同发起成立了慧邦人寿保险。公司注册资本为10亿元，其中世茂股份出资2亿元，持股比例为20%，是最大股东。

由于金融领域的多层次布局，世茂集团构建了一个结构丰富的金融平台。以互联网金融为例，目前许多开发商发现，即使成本不低，也很难从银行获得新的开发贷款。然而，由于共有黄金平台，世茂能够通过发行低息长期票据和赎回高息票据来严格控制融资成本，融资成本有时甚至低于银行渠道。

据统计，今年世茂已经发行了一张票面利率为4.8%的国内公司债券，一张票面利率为3%的短期票据，总金额为20亿元人民币，还有两张票面利率为3.3%的国内公司债券。

严格监督

当行业环境发生变化时，即使是房地产金融领域的"六先生"也可能会遭遇尴尬。

今年10月，世茂的私募计划被中国证监会否决，中国证监会主板发行审核委员会认为，世茂申请非公开发行股票存在《上市公司证券发行管理办法》第三十九条第(七)项规定的情形，严重损害投资者合法权益和社会公共利益，不得不以非公开方式发行股票。

日前，国务院办公厅发布了《互联网金融风险专项整治实施方案》，该方案可能会影响房企的互助金融平台。

然而，资深投资者陈国华告诉记者，开发商将共同黄金平台作为行业融资渠道是一种开放的方式。通过p2p等渠道，共同基金平台可以为房地产开发商提供资金来源，减少他们对银行融资渠道的依赖。

但是，上述方案明确提到“房地产开发企业、房地产中介和互联网金融机构未取得相关金融资格，不得利用p2p点对点借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资格，不得非法开展房地产金融相关业务。

据房地产评论员薛介绍，除了为关联交易公司融资外，有些公司甚至是关联企业。一些房地产公司被怀疑在类似项目中自筹资金。

财务控制平台是如何施展拳头的

通过银行、股票和债券的直接融资，以及通过基金和信托发行产品获得的间接融资，是住房企业的主要融资渠道，在监管层面受到明显限制。

对此，新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰表示，从目前的情况来看，没有很好的办法突破限制。对于企业来说，只有在合规的前提下，资金才能用于正常的生产经营活动，营运资金才能得到补充，并遵循发行债券的目的。

欧阳杰认为，近期一系列政策的重点是防止资本流入土地市场，而房企普遍存在抵押土地再融资的情况，所以实质是降低房企的杠杆作用。这一轮政策收紧旨在控制房地产市场的资产泡沫，控制和减少资金流向房地产。

从世茂集团构建财务控制平台的一系列实践可以看出，目前涉及的大部分财务领域都可以为房地产开发业务提供服务。

此前，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)多次发布规定，规定保险公司股东不得将保险资金直接用于自身业务，并多次提到“保险公司不是提款机”的说法。银监会和证监会对金融机构股东与金融机构之间的关联交易也有明确规定。这是为什么许多开发者不能服务于主要业务的一个重要原因，尽管他们拥有财务控制平台。

从万科等一些房地产企业的做法来看，监管机构仍允许金融公司向与股东有业务往来的上下游供应商提供供应链贷款。

供应链融资是房地产企业财务控制平台取得巨大成就的领域。房地产开发行业下游的建筑供应商、水泥厂、各种建材企业、广告公司和建筑设计公司可以申请供应链融资。与其他金融机构相比，开发商对其供应商的市场竞争力、产品和服务以及经营状况有了更清楚的了解。

房地产企业控制或持有的公司可以通过调查获得这些供应商的一些业务数据，为贷款业务或其他融资业务的发展提供关键数据。

陈国华告诉记者，世茂的财务控制平台也可以用这种模式开展业务。例如，世茂股份有限公司有许多商业地产项目，而这些商业项目中有许多将拥有战略合作伙伴级别的品牌租户。当这些租户需要借款时，金融公司可以从世茂获得相关客户的业务数据，作为提供贷款的依据。世茂股份还可以要求品牌租户将日常自来水交给世茂股份进行收银，然后在月末结账，以进一步加强对借款风险的管理和控制。