盈利难及预期 潘石屹上海遇阻出售3项目

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逃离上海？

报道援引知情人士的话说，soho中国已开始在上海虹口区上市并出售两个商业项目。对于上述项目，soho正在寻求出售整个项目，而不是出售项目中的单个单元，但具体售价尚不清楚。

对此，soho中国表示，它不会改变公司的长期经营模式，并将继续把总部设在上海和北京。

“我们将优化资产结构，适时出售相对非核心的资产，购买主要资产，以实现北京和上海平等发展的目标，实现最佳的资产和资本配置。”

从历史数据看，soho中国自2010年以来一直积极购买上海土地，并于2011年4月至6月先后购买了上述项目。

2011年4月1日，soho中国宣布将收购上海市静安区曹家渡万航都路716弄至794弄地块，总价格约为16.34亿元。根据公司网站最近发布的招标文件，该地块正在建设的商住综合设施总建筑面积约为76000平方米。

在半个月内，soho中国于4月19日宣布以24.7亿元的总价格获得了虹口区地铁10号线海伦路站地块。

然而，不久之后，2011年5月31日，soho中国以15亿元的价格收购了位于虹口区地铁10号线四川北路站的地块。

值得注意的是，在潘石屹出售上海资产的同时，soho中国有限公司首席执行官张欣却一直在购买海外资产。

据知情人士透露，张欣最近斥资2600万美元在曼哈顿东74街购买了一栋19世纪的住宅楼。

今年上半年，张欣领导的财团也以7亿美元收购了纽约通用汽车大厦40%的股权。

这让人想起中国首富李嘉诚的财富故事，他“退出了内地”，“将投资重点转向了西方”。和记黄埔的子公司和记黄埔刚刚完成上海东方交易中心的出售。

因此，外界猜测潘石屹可能效仿的做法，逃离上海。

利润受阻

然而，上海业界对老潘的抛售行为并不感到意外。

“这个消息已经在业界流传了大约半年。目前，上述项目仍是未开发的地方，建设不多。”在业内人士看来，潘石屹的“逃脱”似乎有些无奈。

上海资深业内人士薛指出，推迟开工的主要原因是soho中国看不到该项目的未来效益。

“我觉得项目完成后我卖不出好价钱，所以我从来都不敢动。”他还说，如果这些项目建成后零售，资本成本将远远超过他们原来的预期，销售价格不会上升，所以老潘不能“玩”。

另一位分析师还表示，soho中国决定出售其在上海的部分资产，可能是因为担心上海即将出现的写字楼供过于求和租金下降。

据相关统计，截至2013年上半年，上海超甲级和甲级写字楼存量达到620万平方米。未来几年，上海写字楼的新供应量将大幅增加，空的入住率也将相应提高。特别是从2014年到2016年，上海甲级写字楼的供应量将大幅增加，2015年新增供应量将达到200万平方米的新高。

据观察人士称，目前上海写字楼的价格相对持平。如果价格高一点，就很难卖了。

“例如，全球金融中心一直在销售，但它只销售30%或40%。”这位人士进一步指出，事实上，soho中国目前出售的写字楼销售也很低。

显然，这对潘石屹来说显然不是好消息。

从2009年收购上海首座未完工的建筑东海广场，到今年4月收购上海长宁的土地，soho中国在上海投资开发了12个项目。公司项目总数只有16个，其中上海项目占70%以上。作为soho地产业务的主战场，上海项目的成败至关重要。

但据上海当地媒体报道，在12个项目中，有9个项目仍处于施工现场状态，大部分项目进展缓慢，包括虹口soho、soho Helen Plaza、外滩soho、soho静安广场等重要项目。

对此，一些业内人士指出，这也是潘石屹在2010年和2011年大规模收购商业用地的后遗症。显然不可能同时开发这些项目，soho中国只能通过批量开发来运营。

“但现在，soho中国似乎越来越难以在未来保留近几年收购的所有项目，尤其是在转型之后。”

上述内部人士对soho中国的后续盈利能力表示担忧。

“上海写字楼的整体租金不高，这也影响了售价。同时，开发成本、土地和建设成本都很高，这将是一个长期趋势。”

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