“地王”潜规则

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三月底，“最后期限”临近了。自国土资源部下发文件以来，北京市一级开发实施主体的预公告案例仅4起，其中仅去年12月挂的1起案例确认了实施主体，其余3起案例于3月22日挂，仍处于招标预登记阶段。

去年9月，国土资源部下发文件，要求地方土地储备机构在今年3月底前与从事土地开发相关业务的下属机构完全脱钩，地方国土资源部门和下属企事业单位不得直接从事土地一级市场开发。

“现在北京的一级土地开发工作已经重新下放给企业，一级开发商由政府招标确定。”北京土地系统的一位人士说。从表面上看，这一政策非常有利于民营企业拓展一级开发业务，促进这一市场领域的繁荣和发展。但是，从4个月内挂出4块一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的积极性不高。

过去的风景

“以北京为例，在房山、通州和门头沟等偏远地区，地方政府通常采用由地方政府和一级土地开发企业划分的一级开发收入分配模式来吸引开发商。“土地国王”就是这样产生的。”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前的郊区房东频频出现的时代，人们对“房东”的底价高于周围的房价感到难以置信，但事实上，这往往是一流土地开发商与地方政府勾结的结果。从表面上看，这些从二级市场获得土地的一流开发商花了很多钱，这让他们很难消化，但土地收购的实际成本远没有那么高。原因是一级开发商在二级市场参与招投标、拍卖和拍卖时，与当地政府私下达成协议，土地出让的地价收入分成两部分。土地拍卖资金到位后，当地政府将返还属于开发商的协议部分。这样，一流的开发商可以承担比参与竞标、拍卖和悬挂的竞争者高得多的地价。

“例如，其中一种运作模式是，当地政府保证转让价格为2000元/平方米，多余的部分由开发商补足。如果售价为2100元/平方米，将补充至开发商的100元/平方米；如果售价为4000元/平方米，将补充至一级开发商。或者，在排除成本后，双方平分。例如，一级开发成本为1000元/m2，当地政府与一级开发商约定的比例为6:4，地块最终拍卖价格为2000元/m2，则当地政府获得600元/m2的溢价1000元/m2，一级开发商获得400元/m2。如果一级开发商以此价格取得土地，实际征地价格为1400元/平方米。假设销售价格为3000元/平方米，返回给一级开发商的收入为800元/平方米，实际征地价格为2200元/平方米。假设以5000元/平方米的价格出售，一级开发商实际获得的土地价格为3400元/平方米。就连一些地方政府也承诺，一流的开发商会以一定的商定价格成交，高于商定价格的所有拍卖价格都会被退回。这样，一级开发商比其他投标公司有更高的竞争优势。为了得到土地，他们可以大胆提高土地价格，毫不犹豫地创造一个新的土地国王。”

这位人士说，以一个郊区地块为例，一级土地开发由一个在该地区有产业的中央企业负责，出资由私营企业负责。底价6000元/平方米以上，其中基价2000元/平方米以上，溢价4000元/平方米以上，返还中央企业2000元/平方米以上。公司开发并出售土地后，第一期的平均售价超过1万元。土地首次被收购时，该地块周边地区的平均房价只有5.6万元，似乎该地块的成交价格很高，开发利润率很低，但实际成本比开盘价低2000多元/平方米。

一级土地开发规划顾问也向记者证实，土地出让金返还一般发生在开发不良、土地销售不佳的地区，存在于一线城市和二三线城市，因为“一线城市也有郊区和新区”。他说，“这主要是针对一些战略客户，通过回扣给开发商一部分利润。在另一种情况下，这是一个营销策略，给予回扣的目的是在早期阶段创造势头。就是为了在前期找到一个好的买家，双方提前协商好价格。如果交易价格超过这一价格，政府将退还超出部分或投资于一些配套设施。”上一页12下一页