多家内地房企境外发债融资

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宏观环境尚不明朗，保护资金链成为首选

面对不断收紧的货币政策，一批海外上市的内地房地产企业纷纷发行债券融资计划。一些业内人士指出，这种预防性行为可以为房地产企业抓住机遇带来一定的优势。

最近宣布债券融资公告的两家内地房地产企业是恒大地产(03333.hk)和和盛创展(00754.hk)，它们选择在同一天宣布融资计划。

在公告中，恒大地产提出发行以美元结算的人民币优先票据，并于2011年1月10日开始路演推广。尽管定价和规模尚未确定，但该公司表示，计划将票据发行所得用于偿还现有国内银行贷款、新项目融资和一般企业用途。

公告显示，截至2010年12月31日，恒大地产囤积的土地建设总存量约为9600万平方米，平均土地成本约为每平方米520元。截至2010年12月31日，未支付的土地出让金总额约为193亿元，其中预计2011年支付103亿元，2012年支付52亿元。截至2010年12月31日，公司共有121个房地产项目，其中69个在建项目已取得施工许可证，56个在建项目已取得预售许可证，其中450万平方米尚未出售。

对于恒大地产即将发行的债券，国际评级机构标准普尔给出了“bb-”的债务评级，并认为产生这一信用比率的主要原因是该企业过去12个月房地产销售形势强劲，盈利能力提高。

标准普尔分析师李国彝指出，债券的发行量与2010年企业发行的13亿美元债券完全相同。恒大偏好通过发行债券进行扩张，这削弱了其资本负债率。未来需要关注的是，如果这一比例继续明显高于2010年的水平，且利润率未能提高，将对公司评级造成压力。

然而，根据恒大地产的公告数据，截至2010年12月31日，虽然公司已经签订了约504亿元的销售合同，但未偿还贷款高达309.701亿元，其中包括去年年初签订的2015年到期的一张账单。

"对于企业来说，在海外发行债券的成本并不低."一家在海外上市的内地房地产公司告诉《中国商报》记者，“发行债券意味着增加企业的资产和负债，需要得到银行的批准。”

在第三方评级机构看来，与恒大地产同属“广东五虎”的和盛创展，正陷入这样的困境。1月10日，和盛创展也发布了美元优先票据计划，但具体票据的本金、票面金额和期限尚未落实。

然而，与恒大地产不同，S&P给和盛创展的债务评级是“B”。主要原因是优先贷款占和盛总资产的比例可能高于S&P为投机性债券设定的15%的重要门槛。"高端项目对2010年以来出台的政策和措施更加敏感."李国彝认为。至于和盛创展，它主要关注一线城市的高端项目布局，这使得其去年的现金销售业绩“低于预期”。

中国指数研究院副院长陈胜表示，今年的金融信贷调控措施到目前为止还不明确。对于内地房企来说，“保护资金链是今年应该特别关注的一个关键因素。”

除了上述两家企业，许多内地中型房地产企业也参与了融资热潮。如福建的钟君房地产，深圳的华南城市和幻想曲控股。“对于这些企业来说，虽然发行债券的支付成本高于银行贷款，对未来财务压力的要求也较大，但我个人认为这是对今年宏观政策环境的前瞻性审慎行为。”陈胜说道。