李岷：新“地主”

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最近，沃尔玛(中国)公开吹响了进军商业地产的号角。类似的趋势在零售业不再是新闻。去年，当我参观另一家零售店苏宁电器时，我了解到商业地产已经成为苏宁的下一个战略投资方向。这甚至不是个体零售业的集体冲动。亲爱的读者，你知道肯定有更多的非房地产起源的例子，但比我做商业房地产的想法。

如果说“零售+商业地产”仍然有其内在的产业逻辑联系，并且不乏成功的先例，那么从钢铁到新能源、从养老到旅游等产业都是如此。，都被称为工业规划，实际上是“圈地”，这多少有些病态。

谈到争夺土地资源，这似乎不是什么新鲜事。是的，多年来，中国经济的相当一部分是建立在一轮财富循环的基础上的，即(政府)出售土地，(企业)购买土地，然后出售。近两年来，在住宅地产资源已被一轮挖掘、商业地产已蓄势待发的背景下，新的趋势是“产业+地产”，一个接一个地支撑发展，亮点在后面。在土地升值的巨大预期下，企业对工业的态度很可能是“醉态不酒”。世界各地的工业园区都有大量闲置的工业用地，这并不罕见。

这些企业应该叫托普集团的宋如华先生。托普和宋如华是中国商界久违的名字。那时候，他们以圈钱、圈人和圈地而闻名。然而，该公司的资金链很快断裂，宋逃到美国，留下了分散的高层。九年前我去上海采访他时，托普已经在中国建了27个软件园，总面积超过1万亩。宋如华说，“为什么银行现在不担心我？我可以抵押一切。房子和土地都是钱。对于银行来说，我是不是空.并不重要”土地是他当时最大的支持和信心，但他最终没能挽救托普。

也许宋如华会因为没有赶上好时光而恼火。今天中国土地升值的速度和预期比十年前要高得多。然而，经过10年的发展，一些中国企业的经营模式和资产增值模式的设计仍与Top模式大致相同，但这确实是中国企业的遗憾，企业与权力的隐性交换甚至寻租机制都没有改变。

当然，今天中国企业的商业运作水平，包括开发商业地产的能力，可能比10年前叛逆的私营企业要好得多。拥有土地并成为工业之王，这条路并非不可能。麦当劳可以被视为一个例子。麦当劳地产是快餐连锁行业和商业地产行业中一个非常有趣的现象。据报道，麦当劳的创始人曾声称他们通过房地产生意而不是汉堡包赚钱。

但是麦当劳也吸取了相应的教训。几年前，麦当劳的业务一度下滑。当时，总统说他在一个月的20个工作日里花了六七天时间在房地产上。“我们失去了焦点。我们把目光从炸薯条上移开。汉堡和薯条卖得不够快，麦当劳店的扩张自然是不可持续的。

就商业利益而言，中国企业选择工业圈地就像近年来投资热升温一样可以理解。企业是靠资源和利益生存的动物。然而，有必要提醒这些新的“房东”，他们应该小心，把这变成一个放弃过去的游戏。

注:详见2011年第10期《中国企业家》杂志。