P2P等互联网金融公司退租潮加剧 北京物业空置率上涨

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与北京住宅市场房价上涨相反，进入今年第二季度后，北京甲级写字楼租金略有下降，空的入住率进一步上升，人工智能和科技企业成为商务园区拆迁的主力军。

“过去，像电子租赁这样的新兴互联网公司对北京房地产租赁市场产生了巨大影响。”第一太平戴维斯(Savills)董事、华北研究咨询部部长熊志坤对记者表示，新兴互联网金融公司的退租将加大对北京房地产租赁的影响，短期内租金和出租率将面临巨大的下行压力。

空酒店入住率上升

第一太平戴维斯(Savills)昨日发布的最新报告显示，2016年第二季度，北京甲级写字楼buildings/きだよ 0号的入住率进一步上升至4.4%，比上个月(含入住面积)上升1.2个百分点；租金方面，北京甲级写字楼月租金降至每平方米337.8元，环比下降0.7%；在供应方面，第二季度，北京甲级写字楼市场迎来了大规模的供应量，共有4个项目新增办公面积30.6万平方米。目前，全市甲级办公楼存量已达954万平方米(含占地面积)。

对此，熊志坤表示，一方面，在租赁需求减少的市场形势下，大规模集中交易量加大了市场去转型的压力。另一方面，p2p等新兴互联网金融公司的租出趋势继续影响租赁市场，此类租户比例高的项目受到很大影响，租金大幅下降。

莱坊还表示，第二季度，快速增长的互联网和信息技术企业成为新租赁和租金扩张的主体，而传统金融行业的租赁需求保持稳定，大部分企业继续在高品质商业区续租。相比之下，由于政府出台了更严格的监管措施，新兴互联网金融公司(如在线信贷平台公司)的扩张放缓，直接降低了此类企业的租赁需求。

“整体需求的减少加剧了市场竞争的压力，促使业主降低租金以换取入住率。另一方面，由于市场重视新兴互联网金融公司的不利影响，业主更注重优质租户，给予传统行业租金优惠，并优化自己的租户组合。”熊志坤说道。

值得一提的是，2016年，北京将迎来6个新项目进入市场，预计将带来35万平方米的办公空间。全年新增面积同比增长64%，市场放松管制的压力进一步加大。未来，在成交量集中、整体需求放缓的市场形势下，北京甲级写字楼市场短期内仍将面临入住率和租金双向下降的压力。

莱坊北京研究咨询部助理经理李翔预计，2016年第三季度，北京将新增约8.7万平方米的高品质写字楼，分别位于中央商务区和燕莎商圈。市场需要吸收第二和第三季度进入市场的新供应。据估计，北京甲级写字楼市场的整体空入住率将在第三季度上升至6.8%左右。同时，随着经济增长放缓和写字楼市场竞争加剧，甲级写字楼的平均租金水平将面临下行压力。

资本价值上升到75，000元的单价

根据莱坊的研究报告，2016年第二季度，北京甲级写字楼的平均成交价同比上涨1.6个百分点，达到每平方米53461元，投资回报率与第一季度持平，仍为6.2%。

第二季度，写字楼投资市场完成了两笔重大交易，即乐视控股(北京)有限公司以29.72亿元人民币收购了位于北京朝阳区的上海世茂股份有限公司的资产组合，伊利集团以18.26亿元人民币收购了位于丰台区徐东国际中心的B、C、D三栋写字楼。

此外，由于通州出台了更严格的商品房限购政策，第二季度写字楼一手销售的热点转移到了大兴、顺义、房山和石景山。

根据第一太平戴维斯的数据，第二季度，北京的一手写字楼销售市场非常活跃，总交易面积为56.2万平方米，同比增长166.6%；同时，总营业额同比增长170%，达到180.6亿元。

值得一提的是，北京写字楼的价格有所上涨，但根据二季度北京甲级写字楼的毛收益率指数来看，它继续下跌0.03个百分点，至5.43%。

在市场上购买的热情来自资本价值的增加。熊志坤表示，今年第二季度，北京甲级写字楼的资本价值升至每平方米7.49万元。虽然网络金融公司的退租浪潮有所加剧，但快速发展的第三产业带来的稳定需求和较高的投资回报率将使办公产品继续受到投资者的青睐。