房产众筹三流派：营销、理财、情怀

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2014年，互联网经济热门词汇被选中，众筹无疑榜上有名。如果90后对一本书、一部电影、一个咖啡馆和一辆自行车感兴趣，80后可能更容易被房地产打动。

从个人集资到房地产众筹

十年前，房地产众筹开始了，这被称为“个人集资建房”。2003年，30岁的于开始在北京通过互联网集资建房，并得到网民的热烈响应。之后，赵志强开始集资在温州和郑州王华建房，这在当时引起了广泛关注。最终，在经历了九年半的挫折后，只有赵志强的项目成功了。

回头看，集资建房是屌丝的自助行为。房地产开发是一个专业性的问题，几百个有自己班级的非专业人员无法从征地主体资格(如:注册资金1000万元、开发资质、各类专业人员的配置要求等)上应对。)到规划、设计和施工。

那么，为什么开发商当时不拍摄呢？他们的经验和力量比那些集资建房的组织者要强大得多。以“个人集资建房”的名义成立项目公司，以投资入股的形式筹集大量资金，使后续操作方便顺畅，并可节省销售环节。

那时候，开发商袖手旁观，用个人资本建造房屋的根本原因是，房地产价格预计会明显上涨，而房屋是不会出售的。如果建筑成本是3000元/平方米，一年后可以卖10000元/平方米，三年后可以卖20000元/平方米。房地产开发商是否有动机找到数百名准业主来督促开发进度和监督施工质量？

目前的情况与十年前完全不同，不需要“盖地”和收紧货币政策(融资困难，成本高)。更重要的是，中国的房地产市场正逐步从住房短缺时代走向升级改造时代，只涨不跌的预期已经一去不复返。销售难、淘汰慢、退房率高、顾客满意度低等“并发症”极大地降低了房地产企业的生活质量。在这种情况下，有危机意识的房企(万科、远洋、当代、万通等。)已经开始众筹。

与此同时，互联网和金融巨头也看中了万亿美元的房地产市场，平安方浩、搜房天下、京东金融和鲍方开始探索自己的众筹模式。据业内人士估计，互联网在新房销售中的渗透率已达到10%(一线城市为30%)。

那时候，这是个人收藏，企业也不着急。现在，企业正试图找出买家的“上层意图”。

房地产众筹的三种角色和三种模式

任何形式的房地产众筹都离不开大的基本角色:开发商(执行者)、买家(众筹支持者)和众筹平台(众筹发起者)。他们各自的要求是:

开发商:开辟低成本融资渠道，锁定潜在买家，降低销售费用，加快去转换，加快资金周转。

买家:以优惠价格购买房子或获得投资收入，锁定或定制房间类型，选择邻居并住在一个好的社区。

众筹平台:积累用户和数据，形成品牌，提高估值，收取管理费，并探索其他货币化模式(如家居装修和租赁)。

根据发起人的背景和需求，房地产众筹可以分为三类:

第一类:以房地产项目营销为目的。

例如，搜房天下贷款就是搜房网的p2p金融服务平台。具体的模式是将一处房产的低价分成几等份，让众筹参与者认购，然后在网上拍卖，获得的溢价就是投资者的回报。如果房子的价格是80万元，投资者会用50万元锁定房子(投资门槛是1000元)，然后对房子出价(只有众筹参与者可以参与)。如果拍卖价格为75万元，开发商只拿50万元，投资收益为25万元。投资者最长可在三个月内收回本金和收益，总回报率(不含手续费和担保费)高达50%。开发商只提供有限的住房，每个项目只参与一次，目的是提高受欢迎程度和准确定位潜在买家。严格来说，这不是众筹，而是推广。

2014年11月，京东金融与中海地产的“跨境合作”具有强烈的博弈属性。具体来说，参与者支付11元，摇出赢家用钱买房子，那些没有赢的奖励“购买200和返回20优惠券。”

第二类:以销售理财产品为目的。

例如，综合收入(货币基金收入+住房基金)为13-14%。其中，货币资金收入约为4.5%-5%，住房资金收入约为8.5%-9%。其中，住房公积金可以在购房时支付房价，但不能提取现金。如果你半天不买房，收益率将低于5%。

另一个例子是Tuandai.com推出的方宝宝，专注于国内一线城市的高端房地产(目前专注于中信皇家花园别墅)。投资者的资金被集中起来，送到开发商手中。完工后，开发商将出售或回购房产，投资者将获得回报。

第三类:对感情的追求。

例如，冯仑和万通董事长刘永好发起建立了免费房屋建筑，这是一个基于互联网的房屋定制平台。以用户的兴趣、需求和体验为出发点，通过开放平台引入土地、开发、建设、资金等合作伙伴，实现用户定制开发。从广义上讲，自由建房不仅能筹集资金，还能培养人和智慧，这是c2b模式在房地产行业的实践。

另一个例子是当代置业无忧住房众筹平台(第一个项目是顺义岳现代商城)，该平台注重全过程参与，开放多个参与节点进行规划、设计、建设等环节的投资，为用户营造合作建房的感觉。如果投资者选择购买一套房子，它可能比同一地点的同一质量的房子便宜20%，如果他们选择退出，他们可以享受大约6%的年化回报率。自由建房和为我的房子担忧的感觉是:按照房主的意愿建房，决定房子的外观和选择邻居。