王健林的生意经：目前还在混 混得还不错的仅我一人

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万达集团在房地产方面的成功给王健林带来了惊人的个人财富。(记者严摄)

在万达模式之争中勇往直前

9月21日下午，王健林与青岛啤酒董事长孙明博在青岛啤酒博物馆边喝浓汤边聊天。“真好吃，我带几个明星朋友去尝尝。”这是他难得的闲暇时间。

用王健林自己的话来说:“中国的房地产是最早发展起来的，现在还很混乱。”我是唯一一个做得好的人。”

事实上，当王石、冯仑等长辈退到二线时，王健林还在忙。“我自己做了很多事情。我什么时候能收回这块土地？项目前期的规划思路也有很多，特别是文化旅游的规划，这是我亲自抓的。”

王健林，1954年10月生于四川省都江堰市，15岁初中一毕业就在家人的影响下参军，成为内蒙古扎鲁特旗边防军的一员。18年后，为了响应全国“百万裁军”的号召，他毅然离开了军队。

1988年，西岗区房管局下属的一家新成立的房地产公司因总经理财务问题濒临破产。34岁的王健林接手了这个“烂摊子”。

创业之初，开发房地产需要有计划的指标，大连只有三家国有房地产公司能够得到计划指标，而万达没有计划指标，必须花钱从国有企业购买指标。后来，在缺乏规划目标和土地的情况下，王健林把当时没有人愿意做的棚户区旧城改造项目作为万达的第一块试金石。王健林克服了创业初期的困难，在多年的军旅生涯中培养出了坚定的气质。到1989年底，当时的“烂摊子”业务收入达到1285.8万元，净利润为291.2万元。

此后，万达走上了一条崎岖不平的国家扩张之路:它第一次进入广州时被骗了钱。当它第一次转型为商业地产时，它在四年内遭遇了222起诉讼。2005年，万达与麦格理银行合作，但未能在香港上市，错过了港股ipo的大好机会。

最后，万达探索了一种新型的城市综合体建筑，如万达广场。在接下来的几年里，万达广场以每年十几个的速度在中国批量诞生，取得了巨大的成功。核心区域的土地资源是通过万达广场的就业、税收和城市形象的提升以低价获得的，商业地产的运营是通过万达广场周边的住宅销售来支撑的，最终资金很快被收回。

然而，中国投资咨询产业与政策研究中心主任胡志良告诉《泰晤士报》记者:万达依靠上述方法快速扩张的优势在于，它可以大大减轻早期开发和运营的压力，最大限度地提高资金的使用效率。联锁滚动开发有利于提高项目的紧迫性，从而缩短项目建设周期，更好地应对市场变化。

然而，潜在的风险也非常明显。一旦某个环节出现问题，对整合链的影响非常明显。特别是房地产市场仍受政策调控影响，房价下跌将导致项目现金流不稳定，扰乱发展节奏。在地价高的情况下，很明显不可能低价获得土地，万达前期投入的开发成本会增加。

转型文化企业

放弃平稳的住宅开发，转向商业地产，这是万达的首次转型。尽管历经波折，万达城的三代人已经奠定了万达在商业地产领域不可动摇的地位。截至2013年6月，万达广场已开业72家万达广场、40家五星级酒店、1038个电影屏幕、62家百货商店和68家ktv，物业面积1373.4万平方米，规模居世界第二。

在万达商业地产如火如荼的时候，王健林不得不再次转型。

万达投资青岛东方影都，总投资500亿元，其中文化旅游投资300亿元，房地产投资200亿元。该项目占地376公顷，总面积540万平方米。它被设计成八个功能区:影视工业园、展览中心、汽车展、万达城、酒店集团、游艇中心、国际医院和酒吧街。这是世界上最大的影视产业投资项目，也是世界上唯一具有影视外景、影视制作、影视展览、影视旅游等综合功能的项目。

过去几个月，万达宣布在哈尔滨、南昌、合肥和广州建立文化旅游城市，投资数千亿元。

在王健林看来，吕雯绝不是万达的升级产品，而是一个“革命性”的新兴产品，这也意味着万达对文化产业发起了全面的攻击。目前，万达集团的四大产业是商业地产、高档酒店、文化旅游和连锁百货店。2012年，万达的年收入为1417亿元，净利润超过100亿元。目前，商业地产仍是万达的“大梁”。王健林曾公开表示，到2020年，万达的非房地产收入将超过一半。“到那个时候，万达将不再是一个以房地产为基础的企业，而是一个以文化旅游为基础的企业。”

在胡志良看来，文化旅游城是一种商业综合体项目，包括文化旅游等多功能大型综合项目，包括酒店、商业、住宅、电影等。目前，这种新型的城市综合体市场在一、二线城市普遍存在，其发展潜力和前景明显优于三、四线城市，这主要取决于人口集中度、消费能力和经济繁荣程度。具有良好后续运营服务的项目盈利水平相对客观，地方政府也欢迎此类项目，它们可以提供就业机会、增加税收、提升城市的商业形象。

然而，与万达广场征地后18个月的开业速度相比，文化旅游城和影视城不仅投资规模巨大，而且竣工时间也慢得多。以东方电影资本为例，项目总投资500亿元，于2013年9月开工，一期工程预计于2016年6月开工，2017年6月竣工。这种新的形式对最初的高周转率发展模式提出了挑战吗？

然而，在王健林看来，文化产业仍然可以有较高的营业额:文化和旅游理念支撑下的房地产销售速度更快，四五年后开业的原因是为了保证现金流。

与此同时，万达还将触角伸向海外，收购了世界第二大影院amc，投资26亿美元投资俄罗斯旅游业，斥资3.2亿英镑收购英国圣汐游艇公司，并斥资7亿英镑在伦敦建造一座超五星级万达酒店。

这一切都是有争议的。

从零到数百家五星级酒店，喜达屋、万豪、雅高、洲际等世界五大酒店管理集团已经花了几十年甚至几百年的时间。即使是世界上最快的著名酒店品牌香格里拉酒店，也花了42年时间建立了82个城市和度假村。万达能在这么短的时间内打造一流的酒店品牌吗？

“我有一个梦想，不仅要把企业做大，还要把中国的酒店品牌打造成世界闻名。我也知道要把这个品牌建成一个超级豪华酒店至少需要20到30年的时间，所以很多企业会在20到30年后停止这样做。然后我会成为先锋，我会熬过去的20年，我一定要让中国的酒店品牌在全世界闻名。”