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正略钧策：绕开旅游地产开发陷阱

来源：沈阳新闻网作者：莎莎更新时间：2020-09-22 21:13:42阅读：

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陷阱1:快速成功和立竿见影的效果

对于那些享受了国内房地产市场快速发展带来的巨大利益的开发商来说，依靠资源而不是能力来获取高额利润的想法仍然普遍存在。曾经，只要他们能筹集土地和资金，他们就能快速赚钱，赚大钱，这确实让大量的开发商受益匪浅。由于各种因素，这些开发商纷纷转向商业地产和旅游地产，他们的经营理念往往难以改变。以住宅项目的理念经营旅游房地产项目，希望通过快速开发、快速销售的滚动开发模式收回启动资金，必然会获得立竿见影的效果。然而，旅游房地产的核心是满足旅游休闲功能与房地产开发之间的平衡，提高旅游休闲功能，带动消费者对房地产的需求。没有旅游和休闲功能的满足，房地产开发将是无皮的。在这方面，旅游房地产和商业房地产是一样的。房地产的价值取决于它的功能。然而，这种功能的培养需要时间，需要精细和专业的操作，并且过于渴望快速成功和立竿见影的效果。在一些功能不完善的地区建房子，然后迅速卖掉来赚钱，往往会适得其反。即使因概念炒作或市场东风而暂时出售，也往往会造成一些孤独的鬼城和空城，造成社会资源的浪费。

正略钧策：绕开旅游地产开发陷阱

解决方案:长期愿景、均衡长度和短期

只有站得高，才能看得远。旅游房地产的开发和经营不能是游击战。这可能是机会主义，但很难推测。短期和快速通道不适合旅游房地产项目，所以我们必须做好持久战的准备，我们还必须协调好旅游和休闲产品管理与房地产开发和销售利润之间的平衡。

应该认识到，短期房地产开发销售是保证大型项目现金流的一种手段，也是一个完整系统中的一个环节，所以我们绝不能本末倒置，把房地产作为唯一的目的出售。旅游房地产项目的目的和核心是打造旅游休闲产业，并以产业的成功实现项目的整体可持续发展。

这就要求旅游房地产项目在规划前期从长远和可持续发展的角度出发，系统地与区域经济、文化、交通、工业等方面联系起来，完成一个系统工程。

旅游房地产项目还需要平衡短期效益和长期效益的比例。过分强调短期效益将导致许多遗留问题和对区域发展的沉重负担，而过分强调长期效益往往会使项目捉襟见肘，甚至由于巨大的现金流缺口而不可持续。这里可以借鉴发展相对成熟的西部大开发的经验。intrawest平衡了各种业务的比例，结合了长期、中期和短期业务。在整个开发过程中，旅游度假服务、资产管理服务和房地产开发是三大利润来源，三者相辅相成，发挥作用。通过行业轮次的发展，把握好发展节奏，可以实现经营利润的最大化和长期可持续发展。其中，旅游和度假服务稳步增长，资产管理服务可以提供稳定、可持续的现金流，这些经营性资产的收入可以平抑房地产开发利润的明显波动。后期，房地产开发收入约占30%。这种优秀的投资组合确保了旅游房地产开发和盈利模式之间的平衡，并优化了组合。

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陷阱2:邯郸学步

目前，旅游房地产开发市场同质化竞争严重，创新不足。市场上充斥着后续作品，自然景观和人文景观的价值经常被挖掘，低层次的重复和个性化、差异化的产品很少。以海南旅游市场为例，2010年建设国际旅游岛的规划加快了海南旅游房地产的发展。万科、中信、敏捷、R&F、鲁能、华润等开发商聚集在海南，市场活跃。然而，无论是哪一个开发商的杰作，海岸资源的主题都被严重地统一了，甚至在海岸资源的主题上也没有什么突破。如果第一个吃螃蟹的人还能享受到蓝海战略带来的巨大红利，追随者只能得到其中的一份，如果他们还在剩余阶段一个接一个地模仿，他们只能在邯郸学步，没有超越，反而失去了自己的特色。

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解决方案:主题突出且巧妙

同质化竞争很容易将旅游房地产项目运作拖入恶性竞争的泥潭。因此，突出鲜明的主题可以成为旅游房地产项目运作的灵魂和主线，也是制胜的法宝。如果我们能结合资源优势，充分利用先天条件，成为独一无二的，那么我们就离成功不远了。

旅游房地产项目主题塑造的核心是抓住趋势，深挖，发挥现有资源的延伸价值。在资源价值高的地区，可以利用风景来开发，例如，海南的许多旅游房地产项目都以沿海为主题。更聪明的办法是先借景再做景，比如人力资源好的观澜湖高尔夫，先借山发展，然后以高尔夫为动力做运动景。例如，北美西部地区充分发挥了高质量自然资源的价值，几乎完全控制了北美可开发山区度假地的土地供应，改善了配套设施，并经营俱乐部。对于自身资源价值不高的地区，更有必要充分发挥开发商的智慧，开发景观。在这方面有很多成功的案例，如宋城集团依托其独特的历史文化遗产，以历史文化演艺休闲世博园为突破口，利用主题。即使自然资源和人力资源是平均水平，也不是死刑。也有可能通过景观设计创造具有鲜明特色的引人注目的主题，如迪拜的nakheel，通过明星炒作创造顶级配套设施创造引人注目的效果，实现突破性创新。另一个例子是业内谈论的华侨城，在自然资源和人力资源没有优势的地区建设主题公园，使主题公园的运营非常受欢迎，建设旅游资源，带动房地产开发。

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由此可见，旅游主题的塑造不能守旧，它需要创造独特的特色，探索具有差异化特色的个性化发展策略，也不能标新立异，但需要充分结合自身的资源禀赋。然而，应该注意的是，通过复制成功的经验和简单地复制模型很难再次成功。例如，目前国内主题公园行业面临着普遍的困境，甚至有杭州未来世界主题公园关闭的案例。主要原因是成功经验的复制缺乏个性化创新，不能满足新时代顾客的需求。所谓的蜂蜜、砷和旅游房地产的主题创作必须是个性化的，而不是普遍适用的。

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陷阱3:绿色和黄色没有连接

旅游房地产项目往往周期长，涉及酒店、度假村、住宅、旅游设施、休闲设施等多种商业形式。其中一些回收期较短，但大多数回收期较长。如何应对发展周期尤其是初始阶段的资金压力，避免被甩在后面的局面，是一个亟待解决的问题。

除了资金压力，旅游房地产项目是一个系统而复杂的项目，需要准确把握时间节点来积累人气和热点领域。宣传与开发建设的合作应该在时间上是完美的、互补的。为了掌握进度，如果太紧就很容易牺牲质量，如果太松就很容易断档。

解决办法:合理分期，分期开发

旅游房地产项目，尤其是大型项目，应合理分期、分期开发。根据旅游休闲产业的发展规律，通过不同业态的阶段性、平行性和滚动性发展，实现不同业态在不同时点的互补和发展模式的提升，把握培育、成长和成熟各阶段的特点，形成支撑和房地产增值驱动的螺旋式发展过程，从而合理利用资金和资源。

例如，香港愉景湾的发展分为几个阶段。从1983年到2003年，在近20年的发展过程中，好地块和坏地块交替开发，控股和出售性质互动发展，配套建设同步进行，市场继续发挥实力。在开发初期，香港愉景湾将首先打造美食广场、沙滩、愉景湾、公交站、休闲俱乐部等基础设施，形成区域旅游休闲资源，别墅同步开发；89年后，进一步发展了学校、消防站、派出所等配套设施，提高了宜居性，同时发展了高层住宅，迅速提高了区域知名度；1996年后，我们建设了街道码头、汽车轮渡码头、游艇俱乐部、直升机场等高端配套设施，开发了别墅等高端住宅，以获取更高的利润，收回多年辛勤劳动的成果，从而完成了城市建设运动。

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结合香港愉景湾的案例，旅游地产项目的合理分期可以参考以下策略:产业优先、旅游休闲产业优先、住宅再开发、旅游优先、休闲再地产。例如，在华侨城和宋城，旅游设施最先得到开发，而以前荒芜的地区在房地产开发和销售之前就被加热了。

其次，就开发物业的档次而言，高端物业是在开发的后期，当区域内的配套设施成熟并有一定的知名度，有利于品牌化，市场认可度高。比如华侨城和宋城先做中档房，然后再做高档房。凤凰城也是第二故乡，然后是旅游设施，最后是高端的第一故乡。

陷阱4:单干

旅游房地产项目是一个系统整合的过程。除了传统的房地产开发和物业开发外，与住宅房地产项目相比，它与地方政府在区域开发方面有着更大的共同利益和更广泛、更深入的合作，涉及到越来越多的专业运营商，需要调动旅行社、媒体等专业资源，甚至需要经营一些俱乐部。在这种情况下，对资源整合能力的要求更高。在这方面，它类似于商业地产的运作。与开发相比，运营更重要，而商业地产和休闲设施的运营需要更强的专业性，并具有长期性和复杂性的特点。单独进行旅游房地产项目显然不可能发挥其价值。

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解决方案:利用优势并整合资源

首先，要协调好与政府的共荣共生关系。地方政府注重提升区域价值和旅游业对经济的促进作用。如果开发商没有一个全球视野，不能协调经济、工业、交通和文化的各个方面，一个旅游项目很难达到促进区域增值的效果。例如，香港工业集团和香港政府实现了双赢。开发商通过建设体验设施、教育和医疗服务提升了区域形象和价值，符合政府提升形象和实现社会效益的愿望，使愉景湾成为香港的名片，实现了开发商与政府的双赢合作。

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其次，要协调好与金融机构的长期合作关系。虽然旅游房地产的土地成本普遍较低，但资金投入大，回收期长，因此需要长期的资金支持。要与金融机构建立长期合作关系，积极探索房地产金融，使房地产成为金融资产，缓解金融压力。例如，兴业集团部分持有愉景湾地产，并引入战略合作伙伴共同开发和共同运营湾区的配套设施，减轻了财务压力。

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第三，要协调好与各专业机构的关系，如设计院、万豪等管理公司、俱乐部、旅行社等。特别是对于大多数从传统开发商转型而来的旅游房地产开发商来说，要想在短时间内快速建立专业的经营管理能力，就必须充分利用外部力量，在高层次上整合各种专业力量。例如，兴业集团在愉景湾拥有相关服务运营商50%的权益，确保其能够有效整合运营商和服务提供商，以运营商强大的品牌和影响力最大限度地介入区域发展和运营。

正略钧策：绕开旅游地产开发陷阱

由此可见，旅游房地产的发展不可能一蹴而就，很难立竿见影。如果你想做好旅游房地产，你必须投入大量的精力和时间来提高你的专业水平和操作能力。然而，事实上，这也是一个非常简单的事实。归根到底，要有做高质量产品的良好心态和长远眼光，要能耐得住寂寞，守道德，在市场上吃好，这样才能避免各种陷阱，取得最终的成功。来自罗征骏策管理咨询公司。

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