投资和投机

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当讨论房价时，人们经常混淆投资和投机。事实上，两者之间有着巨大的差异。买房子投资总是受欢迎的，但不是投机。目前，中国房地产市场不是过度投资，而是过度投机。在住房政策上，我们应该区分投资性住房和投机性住房，鼓励前者，防止后者。

投资是一次性投资，每年都会有回报。几年后，除了本金，还有利润。例如，买房子出租，从租金中回收投资资本。另一个例子是买房子来建工厂、停车场、仓库和其他每年都能盈利的项目，这些都是投资。

在房价上涨后，买房除了卖房子什么也不做是一种投机。这两栋房子的销售很不一样。在股票市场，长期购买股票并等待公司支付股息是一种投资。当股票在价格上涨后卖出时，赚取买入和卖出的差价是投机性的。

一般商品的投机和投资也有区别。买卖是对正常消费和生产的投资；既不生产也不消费是投机性的，但买或卖就是卖，从差价中赚钱。

投机对社会有益还是有害？如果你赚钱，那是创造财富，对社会有益。如果你赔钱，那将对社会有害。原因在我以前的作品中已经详细解释过了。正因为如此，所有政府都允许投机。例如，期货市场是一个投机市场。这对社会有益。

所有的交易都可以分为投机交易和投资交易。因此，所有参与交易的人可以分为投机集团和投资集团。投机可能赚钱，也可能赔钱。总的来说，投机集团有得有失。如果是在正负抵消后赚取的，投机集团为社会创造财富；如果失去了它，投机集团就会给社会造成损失。如果投机完全是一种机会，赚钱和赔钱的概率几乎相等，这对社会没有影响(如果不包括投机消耗的人力和物力)。因此，投机应该由投机专家来做，他们对市场有特殊的了解，善于估计价格趋势，容易赚钱。

投机者如果想赚钱，就必须研究和判断市场价格。例如，就食品价格而言，一般规律是秋季食品价格低，春季高。所以秋天买，春天卖可以赚钱。他们及时调整了过剩和不足，平抑了价格波动，为社会做出了贡献。然而，如果投机者太多，每个人都在秋季购买，秋季的食品价格将被人为抬高，甚至高于春季。此时，价格不是由普通消费者和生产者决定的，而是由投机者决定的。投机者搅乱了市场，没有人能赚钱。

有一些投机专家在一个正常的市场运作，这可以赚钱，造福社会。但是如果投机者太多，价格是由投机者决定的，而不是由正常的消费和生产决定的，投机就会变成赌博，这对社会是不利的。对于任何一个市场来说，除了正常的消费和生产之外，还有一些专业的投机者，他们能够赚钱和创造财富，这对社会是有益的。但是当投机者太多的时候，投机市场就变成了赌场，这对社会是不利的。中国的房地产市场和股票市场都存在投机者过多的问题。在这样的市场中赚钱完全取决于运气，运气既不能平抑价格波动，也不能预测价格趋势。

就房地产市场而言，很容易区分这两种不同动机的购买。如果你买了一栋房子，自己住，或者租了它，这是一个投资的房子。如果只是为了未来的价格上涨，这是一个投机的房子。投机的房间一定是空的房间。如果有人搬进来，它就成了投资公司。可以随时投放市场的房间一定是空的房间。人们居住的房子很难买卖。空房在中国大城市的卖房率很高，说明有很多投机性的房子，随时随地都可以出售。一旦房价下跌，投机者将设法尽快摆脱它们，以免陷入困境。每个人都想早点买，房价会直线下降。这是泡沫的破裂。后果非常严重。

从理论上讲，投资公司和投机公司可以相互转换。当市场合适时，用于投资的房屋可以出售，这就成为投机性的房屋；用于投机的房子也可以暂时出租来赚取租金，这时，投机性的房子就变成了投资性的房子。但事实上，我们看到的现实并非如此。中国空的房价如此之高，他们为什么不租房子来赚取额外的租金呢？这似乎并不妨碍房屋销售。然而，购买了两三年的空房屋比比皆是，这表明出售的房屋不是出租的。如果现在租这么多空的房间，租金会进一步下降。现在的租售比(租金与房价的比率)不利于买房，租房比买房经济得多。与房地产价格上涨的收入相比，租房的收入微不足道。因此，投机性房屋的所有者并不关心通过出租赚取的租金。相对较低的租金阻碍了投机性房屋向投资性房屋的转化。因此，把买房的目的分为投资和投机通常是好的。只有针对不同的购房目的制定不同的政策，才能有效地改善房地产市场。现在对高档住宅征收房产税是一个好政策。但抑制投机性住房的更好方法是对买卖住房的收入征收高所得税。让房地产投机的大部分利润纳税。

现在房地产的投机性太强了，所以压制这种活动迫在眉睫。但我们不要走向另一个极端，彻底禁止房地产投机。一定程度的房地产投机不仅应该被允许，而且是必要的。换句话说，空的房价应该保持一个合适的数字。过低的空房价会阻碍房地产市场的交易和发展。在计划经济时代，基本上没有空空间。这里没有房地产市场，换房子就是换房子。更衣室的主要原因是去附近工作。住房交换不同于市场交换。前者没有货币参与，也不能补偿住房价值的差异。只有当各方都认为对他们有利时，交换才能成功。这种匹配不容易成功。从一对一交换到三角交换，一直是复杂的，直到30户人家同时交换，让所有人都满意。因为没有空的房间，不可能转身。要换房间，所有人必须在同一天的同一时间移动。天津曾经组织了30个家庭同时搬迁和换房，非常壮观。如果空有周转空间，就没有必要让所有人在同一天一起搬家。这表明，有必要保持一定数量的空房间，以方便周转。

顺便说一句，换房子的事实证明，房子的价值因使用人而异，而不仅仅是建造它的成本。同一栋房子被不同的人使用，它的价值是不同的。换句话说，改善分配可以增加整个社会的享受，这就是分配经济研究资源的原因。要想变得富有，社会不仅要生产更多的东西，还要最大限度地利用人们的才能和事物，并充分利用所生产的东西。解决办法是通过交换改善资源配置。此外，增加生产的途径是改善劳动力、资本、资源和原材料的配置，增加它们的使用价值。因此，改善资源配置是社会致富的根本途径。

中国房地产市场有许多投资空间是有原因的。首先是经济的高速增长，财富的高度积累和收入分配倾向于富人，所以有些人手中有很多钱。这笔钱没有更好的投资机会，保持其价值最方便的方法是买房子。他们已经有了自己的房子，他们买房只是为了保值增值。他们在等待价格的时候并不准备使用它们，但最终还是准备卖掉它们。

目前，为了抑制房价，政府采用限制购房的方法，如提高首付比例、提高按揭利息、禁止出售第二套住房或限制用户人口。这些方法都是阻塞的，而不是稀疏的。每个人的剩余钱都还在，所以我们必须找到出路。如果大量资金涌入股市，导致股市飙升，这也是一个泡沫，同样难以管理。根本的办法是打开投资机会，让每个人都有好的赚钱方式，这样他们就不会买房子。我们可以开放原有的垄断市场，如金融业、电信业、石化业等，也可以开放境外投资渠道，鼓励民间资本进入医疗、教育等服务业。这是解决问题的根本方法。