怎样的雅居乐

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3月17日，敏捷董事会主席陈卓林在敏捷2010年的业绩发布会上面对媒体记者时非常尴尬。

2010年，万科创造了1000亿神话，大多数投资者希望看到像敏捷这样的公司不会被国内房地产公司远远甩在第一梯队后面。

但是在3月17日，陈卓林没有给投资者太多惊喜。相反，370亿元的销售目标被认为是保守的。

陈卓林对保守目标的问题极其敏感。在整个业绩发布会上，陈卓林不断强调，敏捷现有的项目构成有足够的能力应对2011年监管可能带来的市场风险，并强调370亿元的销售目标是公司经过慎重评估后做出的决定。然而，媒体记者感到困惑的是，陈卓林没有明确表达敏捷在2011年将做什么。

该政策可能带来的风险反映在敏捷的具体销售调整中。敏捷被认为是春节后最激进的公司之一。在一系列监管政策出台后，雅居乐立即调整了销售计划，广州雅居乐花园推出了1.3万元/平方米的供应量。此前，其最高价格在亚运会前后接近15000元/平方米。

与此同时，雅居乐开始在广州中山大力推出其房地产，意在中山没有限购限制、广珠轻轨开通后，通过不同的地方推广房地产。

敏感的营销策略和陈卓林在绩效会议上的约束似乎表明，敏捷缺乏对2011年及以后整个市场的清晰战略思维，就像敏捷本身没有清晰的运营模式一样。

项目公司

敏捷海南清水湾项目是3月17日演出大会上媒体关注的焦点。这个项目在敏捷的业务构成中非常特殊。2011年，清水湾售出了99亿英镑，占敏捷销售额的30%。

然而，敏捷在2011年清水湾的销售目标非常保守，只有1亿到100亿元的增长。即便如此，在敏捷2011年可能的销售预期中，清水湾项目贡献的销售份额仍将占25%。

2007年，当清水湾项目开始时，敏捷对这个项目抱有很大的期望。在人员安排方面，敏捷副总裁简玉平调任清水湾项目副总经理，负责清水湾项目的市场推广工作。简玉平跟随敏捷副总裁卢多年，是卢的得力助手。卢是的妻子，全面负责敏捷营销。

从人员安排上可以看出，敏捷非常重视清水湾项目。清水湾还在2009年和2010年为敏捷贡献了超过180亿元人民币的销售额，这已经成为中国一个项目年销售额接近100亿元人民币的罕见案例。

然而，严重依赖单个项目的贡献使得敏捷“项目公司”的主要特征越来越明显。2010年，敏捷广州公司下属的敏捷剑桥县和广州敏捷花园实现销售业绩52亿元。这三个项目贡献了敏捷年度销售额的50%以上。

然而，2010年敏捷有32个项目在销售，换句话说，敏捷在2010年销售的大多数项目的销售额可能不会超过1亿元。

敏捷解释说，2010年销售的大多数项目都是后期项目，可用的供应很少，所以整体销售业绩并不令人满意。与此同时，敏捷表示，在2010年，超过10个敏捷项目的销售业绩是理想的。

陈卓林还在3月17日的业绩发布会上表示，雅居乐在2010年底补充了部分土地储备，但土地储备主要是由地区公司补充的，即补充土地购买是在个别城市的个别项目基本销售完成后进行的。

这意味着，除广州、中山等传统敏捷地区外，敏捷在区域布局上还没有形成规模优势。这与传统公司强调大规模扩张城市布局不同。敏捷更像一个项目公司，在扩张的城市中采用单一的项目运作模式。

城市布局的单一项目运作意味着产品的统一。在市场变化的情况下，如何化解市场风险？

正如现场媒体质疑清水湾项目一样，在海南市场整体销量疲软的前两年，清水湾如何保持海南特殊市场环境带来的畅销局面？

2010年下半年，清水湾项目已经感受到销售压力。清水湾项目告诉本报，海南的市场形势在2010年下半年发生了根本性的变化。在整个寒冷的市场形势下，敏捷只能希望成为整个市场中最好的。

2011年，清水湾再次启动全国路演推广，简玉平再次带着项目营销团队到全国推广，就像项目开业时一样。似乎没有2009年和2010年那么好，清水湾项目几乎不用太多的积极推广就能取得好的销售业绩。

项目公司的运作模式似乎意味着它必须对市场敏感。2011年，敏捷明显感受到了销售的压力。上一页12下一页