房企转战商业地产的冷思考

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在住房开发领域调控力度加大的时候，我们总能在今年发布的房企年报和业绩发布会上找到关于进入或拓展商业地产领域的说辞。

上海凯蒂企业(集团)有限公司秘书长张艺宏日前在接受《晨报》记者采访时表示，一、二线城市的住房已经到来，商业地产的前景不容置疑。现在中国已经进入了消费扩张的时代。

然而，商业地产这块大蛋糕不是那么容易吃的。中国房地产信息集团分析师薛指出，未来两三年内，商业地产将不可避免地出现爆炸式增长，并将进入洗牌阶段。由于行业都涉及市场、资金和技术三个问题，技术进步慢的开发企业到时候会觉得难以生存，最终可能只会把项目卖给成熟的企业。

《晨报》记者从许多开发商和业内人士那里了解到，对于想要转型的住宅企业来说，优势不言而喻，他们可以通过自己的专长来降低征地的难度，但他们仍然需要关注四大难点，即模式、管理、人才和资金，这是商业地产道路上的四大障碍。

成功的模式能被“复制”吗？

商业模式是房地产巨头面临的第一个障碍。

自从万达成功建造“城市综合体”以来，“城市综合体”在大陆已经密集出现。对于试图转型的开发企业来说，复制现有的成功模式能否在商业地产领域占据一席之地？

金谷(600383)商业地产公司执行副总裁陶盘表示，万达“先招商，后建设”和“订购商业地产”等模式是企业发展的精髓，值得学习。目前，城市综合体是空.效率最高、利润最高的产品

根据潘蔚的说法，城市综合体中有许多产品线，可分为三种主要类型:

首先，它应该分为商业或商业，如建设一个购物中心综合大楼，一个办公楼综合大楼，或酒店综合大楼。

第二，区域划分侧重于一线城市或二三线城市。

第三，地段的划分，是做市中心，还是做新区或开发区。

陶盘表示，国外成熟的商业地产开发商并没有涉足越来越多的产品，而是越来越少。事实上，商业地产的最后一个领域是企业本身只负责投资，也就是拿钱和土地，而其他事务则外包给相应的连锁专业公司。只有这样，我们才能成为最专业的人，并很好地整合所有资源，而不是简单地靠自己。

高力国际咨询服务华东区总监朱磊也表示，复制可以为企业提供一种可行的思维方式，通过复制有可能超越以前的模式。

然而，中国指数研究院副院长陈胜认为，如果企业想要复制万达和宝龙的模式，就很容易陷入资本和投资推广的泥潭。

中原地产上海研究咨询部主任宋惠勇认为，一线住宅开发企业不会简单照搬万达的模式，因为他们已经有了自己的品牌效应，所以选择现有产品线进行延伸是一个相对的趋势。

业务匹配混乱

是以房开发商业地产，还是围绕商业地产开发进行整体布局，这是另一个需要一些打算转型的房地产领导者权衡的问题。

陶盘直言不讳地说，一个住宅房地产企业越成功，就越难自我改造。因为它以前太成功了，它会认为它原来的模式是珍贵的和受欢迎的，并且很难改变它的概念。“商业地产和住宅地产在土地选择、规划和工作流程方面有很大区别。”

陶盘在第三届亚太商业地产国际峰会上的讲话中表示，国内商业资源仍然稀缺。陶盘以超市为例，他说:“真正成为合作伙伴的超市不超过八家。数百家购物中心抢劫了这8家超市，粥太多，无法招徕商人。即使商人同质化非常严重。”

不仅商业资源稀缺。商业地产俱乐部首席顾问高对新华社表示，规范和标准的缺失影响了中国商业地产的发展水平。中国现行的城市规划设计手册只对社区商业做了一些规定，其在城市商业规划设计中的指导作用几乎是空·怀特的。在实施过程中，商业设施往往被开发商视为累赘，被压缩和占用。在商业建筑的设计中，“设计第一”往往发生在商业定位等基本功能要求还没有确定的时候，这就增加了商业项目的风险。

他说，“先盖房子，再吸引投资”是中国商业地产项目发展中的普遍现象。商业地产侧重于商业资源的占有，并赢得长期运营，不像住宅地产开发侧重于土地和资本的储备规模。我国商业地产开发项目多亏损、少利润的现状表明，尽快建立和推广符合商业地产开发内在规律的“定制化”开发管理模式迫在眉睫。

人才短缺问题

人才短缺是商业地产发展的另一个瓶颈。

陶盘表示，由于商业地产在中国仅发展了大约十年，整个行业还处于起步阶段。因此，人才储备少，优秀人才少，优秀企业少。

新镇商务董事长孙振宇表示，商业地产非常专业，从设计到规划、招商、运营都需要专业人才。此外，一旦商业地产经营不当，将需要很长的恢复期来重新整合。

陶盘表示，培养商业地产人才至少需要五年时间。“企业应该认识到，劳动力成本的增加是不可避免的，他们可能不得不打破通常的用人标准。”

香港恒隆集团(Hong Kong Hang Lung Group)董事长陈启宗曾经说过:“做商业地产的人必须比做商业地产的人更了解商业。”陶盘对这句话的理解是，做商业地产的人必须比做百货商店和品牌商店的人更了解商业。例如，如果一个购物中心要招聘lv，项目负责人必须比lv经理更了解lv的经营状况和选址情况，这样才能有效地运作。

有待解决的融资问题

在海外融资成本高、许多国内融资渠道受阻的背景下，融资无疑是一个大问题。

海陆空公司投资经理王献伟告诉早报记者，商业地产开发有其行业特殊性。一方面，大多数开发商投资能力较弱，许多开发商希望通过投融资来解决资金问题。另一方面，大量的国际基金和投资者正在寻找房地产投资项目，但很少取得成功的投资。

值得注意的是，为商业房地产量身定制的房地产信托基金(reits)已经好几年没有按照预期进行结算了。

宋惠勇直言，目前reits在中国没有吸引力，因为回报率只有6%到8%，而且reits一般选择成熟的综合体和物业，所以目前国内的环境不能很好地融入reits。

张艺宏认为，目前中国发展房地产投资信托基金遇到的最大问题是，持有房地产的高税收导致回报率低。然而，国内房地产信托只投资于特定的项目，具有很大的局限性。房地产投资信托基金在投资项目之前就有资金，这对开发商来说仍然很有吸引力。

陶盘将商业地产开发的本质理解为金融运作，他表示，民营企业可以向万达学习，国有企业可以向华润学习，有外资和金融背景的企业可以模仿凯德置地。这三家企业代表了中国最典型的三种融资模式。

企业剩下的时间不多了。陶盘说，经过十年的准备和探索，商业地产现在进入了一个快速发展和高度竞争的时期。五年后，市场基本分化，再过五年将进入稳定的成熟期。十年后，第四条线以上的城市基本饱和。对于想占有一席之地的企业来说，这仅仅是五年的时间。