写字楼群里的商业困境

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打烊时，北京永安里东长安酒店一楼的巴纳米面包店的伙计们把货架上的面包分类，每三个白天没有卖完的面包都装进一个食品袋，售价10元。

今天是端午节。男人撇了撇嘴，每到假期，生意就冷清了许多，因为办公楼里的白领都回家了。要开这样一个小店，你需要支付大量租金和100万英镑的开办费，或者直接以低折扣订购产品，通常是25%到30%的折扣。

男子说，是否盈利，最关键的因素是选址。建外个体户的分店做得很好。尽管月租金为7万元，但面积不到100平方米的该店仍是利润最高的分店。这两家商店形成鲜明对比。

在中央商务区、金融街(000402)、三里屯等写字楼里有很多生意。这里有大型购物中心，整层的办公楼，还有零散的商店。虽然这些企业每月有20个工作日与成千上万的白领工人保持密切联系，但大树下没有草。午休时间，只有少数白领选择去购物，最热门的行业是餐馆。晚上，代表着强大消费能力的白领们迅速从办公楼里撤离，餐馆的生意也基本上无人问津。节假日，这些办公楼里的购物中心很难像传统商业区里的购物中心那样繁荣。

蜂蜜还是毒药？

绝大多数开发商希望依靠时间来克服业务上的困难，因为业务需要时间来培养。占据核心地位的国茂写字楼底层业务，经过几年的培训，才达到今天人流如潮的繁荣局面。一些高端品牌在这里开店。虽然他们没有盈利，但为了形象，他们还是会继续努力。

王府井(600859)东方广场也出现了类似的情况，它是北京的一个传统商业区，商业部分是所有商业模式中利润最高的。为了上市，东方广场披露了其商业数据。数据显示，2009年东方广场总收入达到19.7亿元，利润为13.55亿元。其中，东方新天地收入7.48亿元，利润6.26亿元，排名第一。东方经贸城、东方豪庭公寓和北京君悦酒店的收入分别为76.69亿元、9800万元和4.54亿元，利润分别为5.31亿元、4600万元和1.52亿元。但并非所有企业都能取得这样的成果。

“衡量企业成功有两个关键因素。一个是人员流动，另一个是人员流动。商人的成功就是商业地产开发商的真正成功。”凯德置地中国西部总经理陈告诉记者。在北京的办公楼里，许多企业都在努力生存，租金变化频繁。

企业最大的运营成本来自租金，效率是传统品牌店的核心焦点。肖平是台湾商业领域的通用术语，指的是每平面积能生产多少营业额(1平=3.3平方米，业内通常称之为每平方米商业面积的年营业额)。在人口密度高的商业场所，以最小的商店面积最大化营业额是确保高效率的最有效方法。因此，在一线城市的顶级商业区，街头商店形式已经成为传统品牌的首选。

以北京著名的西单商业区为例。20世纪90年代，西单呈现出“小、多、密”的商业特征，在主干道的东西两侧有很多商店。西单北街以西已经成为世界上大量传统休闲装品牌的街店。在baleno、jeanwest和metersbonwe等主要品牌的推动下，xxezz (arthurs)、robinhood、gioradano、s k(baleno sub brand)和bossini等大量品牌的街头店铺排成一排，每家店铺的面积约为100平方米。虽然租金超过了100元/平方米/天，但由于西单人流密集，大多数街道商店仍然可以利用极其有限的面积创造约1000万元的年营业额。拥挤商店的火爆场面是街头商店高效率的真实体现。

如果你只看某个品牌的销售额，就会形成更直观的对比。根据2009年的数据，扎拉西单欢乐城店的年营业额是世贸中心日订单店的近三倍，面积不到800平方米；就楼层效率而言，zara Joy City商店是世界贸易中心日订单商店的7倍。知情人士向记者透露，如果我们不花2.5亿元建造led遮阳篷，WTO日订单可能不会吸引这么多游客来消费。

同样，位于金融街的高档购物中心连卡佛和去年才开业的财富购物中心也有类似的问题。香港中产阶级于1850年在连卡佛成立，拥有相当数量的忠实顾客。在内地，这家国际精品店不像在香港那样受到消费者的认可。

早在2006年12月26日，连卡佛就关闭了在上海经营了6年的淮海路店；2007年4月1日，杭州店被关闭，由郭达百货代替；4月3日，哈尔滨的商店难逃倒闭的命运。关闭的上海和哈尔滨商店被连卡佛的妹妹美美百货公司接管。2007年10月27日，连卡佛在北京金融购物中心又开了一家店。投资3亿元人民币，拥有600多个国际品牌，很难隐藏这个冷清的场景。一位不愿透露姓名的商业房地产咨询机构人士向记者透露，连卡佛虽然人不多，但个人消费金额很高，可以弥补部分收入。很多明星都是连卡佛的常客，王菲、邓杰等明星也在这里购物。然而，总的来说，像连卡佛、世贸组织日订单和财富购物中心这样的企业很难成功。

办公楼的底层商务部分面临着更大的挑战。2010年，朝外soho和soho Shangdu的业主举着横幅来到售楼处，抗议商店不能出租。在朝外的个体户，中原经纪公司的经纪人告诉记者，在个体户商都有一个50平米的店铺，月租金2万。虽然租金很高，但房主必须忍受长时间的空.如果商人想在这里生存，他们也必须选择自己的商业方向。中原经纪公司旁边是一家服装店，主要卖服装。"生意很好，出货量也很大。"经纪人说。然而，也有困难。在大旺路、万达广场和三里屯个体户，我们经常可以看到写字楼出租和换房的现象。

为了保证业务运营的质量，许多开发商选择持有而不是批量出售业务，造成了沉重的投资压力。例如，在光华国际项目中，中海地产就受到了这样的压力。光华国际的商业区定位为我们生活广场。上一页12下一页