开发商变招 新鸿基被曝变住宅为服务式公寓

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昨日(4月13日)，上海一家房地产中介向《全国商报》记者提供信息，称新鸿基地产在上海淮海中路的房产毛欢广场的70多套住宅将于2012年被改造成“服务式公寓”，并出租出去。新鸿基地产原计划于今年竣工。

事实上，目前上海酒店式公寓的租金价格并不高。仲量联行的数据显示，今年第一季度上海酒店式公寓的平均租金仅为193.9元/平方米/月，年租金仅为上海高端公寓平均售价66545元/平方米的3.5%。

对此，业内分析人士表示，新鸿基之所以选择将住宅楼改造成公寓出租，很可能是因为目前的豪宅市场价格没有达到公司的心理预期。

指住宅项目的改造

毛欢广场项目位于上海淮海中路，是著名的向阳路服装市场所在地浦西商业区的核心区域。该地块由新鸿基地产于2006年共同开发，新鸿基地产于2009年独立开发。根据新鸿基地产2006年至2010年的年中报告，毛欢广场项目的总建筑面积为250万平方英尺。这里不仅有购物中心和办公楼，还有70多个住宅单元。然而，酒店式公寓尚未披露。新鸿基地产2010年年中报告显示，该项目将于2011年完成，并于2012年开业。

仲量联行最近向记者透露，新鸿基将把毛欢广场项目中的住宅单元改造成酒店式公寓，预计将于2012年开业。仲量联行表示，新鸿基此举的原因是上海豪华住宅市场销售严重放缓。新鸿基此举可以避免豪华住宅市场的低迷，等待市场好转后再出售。

在成交量较低的背景下，上海一些楼盘开始选择推迟开业，但这种做法很可能与上海市住房保障局的相关规定相冲突。去年9月，上海市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步加强本市房地产市场商品房预售行为监管的通知》，规定未申请预售许可证、未取得预售许可证或未办理现房销售记录的商品房项目不得在规定时间内公开销售。应采取限期整改、发出“行政通知”、记入信用档案、暂停网上签约和备案、降低甚至取消开发企业资质等措施，及时查处并暂停网上签约

新鸿基尚未回应

推迟出售豪宅的原因不仅是因为最近的交易不佳，还因为对目前的交易价格不满。

第一太平戴维斯(Savills China)董事长刘德阳向《国家商报》表示，上海市中心的土地近年来非常稀缺，尤其是内环的住宅用地，几乎没有新的供应。在这种情况下，开发商不愿低价出售。仲量联行第一季度报告还指出，上海的豪华开发商目前资金非常充足，不急于降价出售房屋。一季度，上海高档商品住宅价格基本保持不变，降价销售的情况不多。

中房新分析师薛表示，新鸿基将广场的住宅部分改造成酒店式公寓的根本原因是市场价格没有达到新鸿基的预期。根据他的判断，新鸿基的心理预期售价可能要到两三年后才能实现。

上海中原地产咨询有限公司研究总监宋惠勇表示，早在开发之初，土地的性质就已明确界定。住房属于住宅用地，酒店式公寓属于商业用地。将住宅转换为服务式公寓是否符合规定？

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也表示，如果将住宅改为酒店式公寓，相关开发商将根据国家相关土地规划政策受到处罚。他还表示，在目前的宏观调控下，如果房地产市场价格开始下降，开发商将面临很大的风险，将项目改为服务式公寓。

然而，上述分析只是一种外部观点。昨日，国家商报记者发邮件给新鸿基地产上海分公司相关媒体负责人，询问徐汇区毛欢广场项目住宅单元改造为服务式公寓的消息是否属实。截至昨日的新闻稿，上述新鸿基地产负责人没有回复。