中国商业地产潜力地图：北上广深外的9大城市

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中国的经济增长伴随着快速的城市化。自1990年以来，中国城市人口增加了一倍多，从2.54亿增加到6.01亿。同样，实际国内生产总值增长了近25倍，从1.6万亿元增至39.8万亿元。随着私人投资在城市的聚集，中产阶级扩大的现象主要出现在城市。据估计，到2025年，城市人口将增加近一倍，这将对城市经济生活产生巨大影响。空城的房间将面临巨大的挑战。十年来，房地产业一直是城市经济的支柱，房地产投资占全国资本的18.9%。

然而，自2010年以来，房地产市场的“有限”时代已经到来。在一段时间内，它对住房市场有很大的影响，尤其是在一线和二线城市。2011年，“新中国八条”再次出击，限购令延伸至二、三线城市，贷款限制和税收政策继续加大，住宅市场大规模交易迅速冻结。

在这种情况下，商业地产已经成为投资的避风港，因为它几乎不受监管政策的影响。同时，中国住宅房地产的投资回报率约为3%-5%，而商业房地产的投资回报率为6%-8%，几乎翻了一番。巨大的利益也将吸引许多投资。自2010年第三季度以来，写字楼和商业用房的开发投资和销售增速明显回升。2010年，全国写字楼和商业商厦开发投资分别达到1807亿元和5599亿元，同比分别增长31.2%和34.2%；相应销售额分别达到2149亿元和5354亿元，同比分别增长31.2%和46.3%。与此同时，尽管住宅开发投资保持在32.9%的高水平，但销售增长率放缓至14.4%。

从开发商征地的角度来看，自2010年以来，主要一、二线城市的商业用地交易比例大幅上升，尤其是作为商业地产的重要产品之一，写字楼成为近期投资热点。从房地产行业的投资流量来看，2011年第一季度投资写字楼的资金比例比去年第四季度增长了5.61%-8.07%；而投资于住房的资金比例下降了7.3%-38.85%。2011年，在主要城市中，深圳、长沙、青岛等地的商业用地比例增幅最大，这进一步证实了住宅地产的资金流出正在向办公商业地产转移。

从未来人口结构来看，与国外相比，1920年美国城市人口超过农村人口，2007年世界城市人口超过农村人口，2010年中国城市人口超过农村人口。中国已经是世界上城市化速度最快的国家。世界上人口超过50万的城市中有四分之一在中国。中国二线城市的活力在于这185个拥有超过50万人口的中国城市。

从租金前景来看，随着城市化率和工资水平的不断提高，未来10年，二三线城市商业地产的地产面积将呈爆炸式增长。然而，与其他国家成熟的商业城市(600306)相比，即使是中国一线城市的写字楼和商铺，租金仍有很大的升值潜力，因此未来租金价格有望进一步上涨。与住房明显不同，商业地产有着更广阔的前景，属于朝阳产业。上一页12下一页