万科“增长的极限”

本篇文章1398字，读完约3分钟

当大城市的人口不再快速增长时，这可能意味着中国房地产的旧模式——依靠土地红利疯狂增长——已经达到了顶点。中国正在经历这个过程，现在一些大城市的主要任务是如何控制城市人口。万科董事会主席于亮曾将中国房地产业过去十年的发展形容为足球比赛的“上半场”。在他看来，杜兰花生的时代已经过去，未来房地产的竞争态势和权力结构仍然充满变数。 下半年传统房地产开发商可以清楚地看到，从2009年开始，房地产开发商开始瞄准三个领域:二三线城市、商业地产和房地产金融。万科董事会主席王石设定了万科未来10年3000亿元的目标，但同时他也下了一个死命令，2011年万科的销售额不能超过1400亿元。2010年，世界最大的房地产企业万科的精神领袖，在商业地产和住宅之间找到了平衡后，正在寻找新的速度平衡。然而，如何将现有的增长模板复制到多渠道进攻1000亿万科的时代，还需要突破资本、土地储备和管理半径等诸多上限。 资金困难中国银行业监督管理委员会已经对大型房地产企业集团内部的相互保险风险发出了警告。 这个问题让万科挠头。2008年和2009年，万科多次为控股子公司和关联方提供贷款担保。自2010年以来，万科的担保贷款没有增加，主要是由于其信用贷款。一家股份制银行的副行长表示，互助保险是大多数大型企业集团的主要贷款来源，而对于已经达到3000亿的万科来说，信贷绝对是杯水车薪。随着规模的扩大，届时万科的贷款需求将达到近1000亿，如此大规模的融资将会给万科的蓝图带来巨大的压力。 截至2009年底，万科有48.09亿元人民币的银行本币贷款和87.84亿元人民币的其他本币贷款，全部为信用贷款，占万科当前175亿元贷款的绝大部分。 并非所有的金融机构都承认信贷的做法。在万科现有的五大长期贷款中，万科自2010年6月底起向中国银行(601988)香港分行发放的4.89亿美元外币贷款，2009年发放的两笔总额为19亿元人民币的两年期信托贷款，以及2010年发放的两笔总额为20亿元人民币的两年期信托贷款，均符合担保和质押等贷款条件。 在资本层面，万科已经开始布局。自2009年以来，万科以几乎零的代价收购了16家香港空空壳公司，甚至在一天之内收购了5家香港空壳公司。在资本的压力下，万科转移资本的冲动不言而喻。 万科在1000亿元的道路上快速前进，同时自身的财务状况也开始发生变化。 万科第三季度报告显示，前三季度的现金流为负12亿，而去年同期为正112亿；同时，其前三季度的销售收入为223亿元，但经营现金流入为598亿元，63%的现金流量不是来自当前的销售收入。 虽然规模迅速扩大，但万科的自我造血能力并没有明显提高。与2004年100亿的销售额相比，万科1000亿的销售额在6年后增长了9倍；2004年净利润约为9亿元，2010年前三个季度的利润中，万科的净利润约为50亿元，这意味着万科过去六年的利润增长不到五倍。 据深圳一家私募股权机构称，未来3000亿万科还将包括利润较低的商业地产。如果万科的成本控制没有大幅度降低，万科的利润可能不会比1000亿万科的利润高多少。一旦股东不能分享企业规模扩张的利润，股票市场的再融资将是一个挑战。 土壤储存挑战 万科正在外包服务，重点是拿钱和土地，而追求快速周转的万科需要消耗大量土地，这给万科带来了巨大的挑战。1，000亿万科已经吞噬了全国的土地。上一页12下一页