楼市结构面临转型 潘石屹：房价大涨动力枯竭

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十二五规划纲要提出，中国将积极稳妥推进城镇化，加大保障性安居工程建设，从根本上解决保障性住房供给不足的问题。对此，soho中国(0410.hk)董事长潘石屹在接受《中国证券报》采访时指出，随着计划的实施，未来新增城市人口中相当一部分的住房需求将由经济适用房来满足；房地产市场格局也将发生重大调整，半数以上的房企将退出，其余房企将逐步转型为高端住宅或商业地产。

涨价的力量已经耗尽

潘石屹认为，由于限购政策的影响，住房市场的投资需求受到严格限制，房价大幅上涨的驱动力已经枯竭。国务院要求各地在第一季度设定房价控制目标。可以预测，未来主要城市的房价将进入一个巩固期。

“每个城市的房价控制目标可能是在去年房价的基础上增加cpi的增长率。如果把去年的房价指数计算为100，那么每个城市的房价涨幅控制目标应该在100到110之间。具体控制目标将集中在3月底的几天。”潘石屹坦率地说道。

潘石屹预测，大量经济适用房进入社会后，房价上涨的预期将会减弱，限购政策也将会取消。他说:“大多数经济适用房都是公租房和廉租房，从规划、土地供应到竣工大约需要2年时间。在此期间，50%-70%的土地供应用于经济适用房，商品房供应的土地减少，这很容易导致房价再次飙升。因此，政府实施限购政策以抑制短期需求。”

房地产市场结构将会改变

潘石屹认为，新一轮的调控主要是扩大经济适用房的供应，减少商品房的需求。因此，至少50%的房地产企业将在未来两三年内被淘汰。被淘汰的房企主要是实力相对较差的企业，产品与经济适用房在地理位置、产品质量和户型上没有太大区别。

“十二五”期间，国家计划建设3600万套保障性住房，平均每年建设720万套，这意味着一半以上的住房供应将由政府主导。“这将对中国的房地产格局产生重大影响，一线城市的房地产格局将向香港和新加坡发展。相当数量的住宅开发商将转型:一是积极参与政府保障性住房的开发，同时向高端住宅方向发展；二是转向商业地产。”潘石屹指出。

今年以来，货币政策逐步收紧，不少上市公司在香港发行高息债券，部分票据利率超过13%，这意味着房地产市场的流动性正在收紧，楼市的重大调整也在酝酿之中。

安全住房应该建立一个退出机制

经济适用房发展的资金来源一直是业界关注的焦点。潘石屹指出，政府能否吸引开发商或其他民间资本参与经济适用房建设，取决于经济适用房发展是否存在退出机制，比如允许多年后出售租赁型经济适用房。此外，政府还应采取贴息等措施，使住房企业开发的经济适用房能够满足最低回报的要求。

十二五规划纲要指出，中国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为经济适用房的主体。潘石屹认为，对经济适用房和其他经济适用房的投资是出口型的，但大量的廉租房和公租房没有退出渠道。如果政府能允许开发商在多年后出售这些房产，那么开发商可能会积极参与。

潘石屹透露:“目前，很多开发商都在积极考虑参与政府保障性住房建设，也希望政府能够明确参与保障性住房建设的条件。”