王健林：销售总量3万亿以下 中国房地产将崩盘

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过去的十年是中国房地产开发史上最丰富多彩、最野蛮的十年。

万科、万达、金帝、和盛、保利...一个又一个明星企业出现了。在无限风光的背后，中国房地产业也背负着暴利的恶名，导致了整个社会产业结构的失衡。

在过去的一年里，从2010年4月的“全国十大文章”到2011年初的“新八大文章”，中国房地产行业经历了前所未有的严厉调控。正如中国的房地产业已经到了艰难转型的门槛，毫无疑问，王健林(专栏作家)和他手下的万达为我们展示了另一条生存之路。

作为亚洲最大的房地产开发商，万达集团董事长王健林在接受《蔡颖》记者专访时表示:“我们必须认识到，这一轮的调控绝不是暂时的，“建楼卖楼”的模式已经结束。”

王健林是中国购物中心数量最多的人，也是第一个提出商业地产、订单地产和城市综合体概念的人。他不否认，从短期来看，这一轮监管对万达这样的房地产公司来说是一件好事。"我们明显感到现在有更多的资金进入了商业地产."

然而，总是伴随着危机感的王健林认为这只是一个暂时的现象。如果人们对房地产行业的整体预期发生变化，购买商业地产将是审慎的。就在接受蔡颖记者独家采访的两周前，王健林在万达召开了一次分析会议，并制作了三个市场模型。第一种模式，房地产市场保持去年5.7万亿的销售规模而不增长，这是最理想的模式；在第二个模型中，市场总量下降到4.5万亿，仍在正常范围内；在第三个模型中，总量下降到3万亿元以下，“这是接近崩溃”。

王健林对未来几年中国房地产市场可能出现的系统性风险的判断并不乐观:“根据我的分析，中国房地产的系统性风险在这五年左右肯定会爆发。我只希望万达能再有两年时间。届时，万达将拥有超过1000万平方米的开业物业，其租金收入将达到约670亿元人民币。这样，即使系统性风险真的来了，这些收入也足以保证我们吃饭和支付利息。”

受行业政策的影响，许多曾经声称“从未涉足商业地产”的房地产企业改变了态度。在四大住宅房地产巨头中，有三家已经明确表态。万科宣布，未来持有的房产将占其开发比例的20%；在今年的土地投资计划中，Gemdale将把20%的资金投资于商业项目；保利计划到2012年将其总投资的30%投资于商业地产。

一些拥有商业地产业务的公司加快了扩张步伐。中粮集团将在未来5-10年内规划出20个欢乐城市(目前这个数字只有4个)；华润置地收购深国投商业地产后，与花旗集团合作推出两个房地产基金，希望筹集5亿美元投资建设一个大型购物中心项目。

此前，王健林曾表示，他的“仅有的两个”竞争对手是两家大型央企:华润和中粮。然而，他现在似乎并不真正关心他们:“商业地产是一个长期的行业，我不太看重国有企业。老实说，我还没有看到万达真正形成一个竞争局面。”

一个在二线城市起步的房地产开发商是如何用砖和瓦打造一个商业帝国的？当房地产开发商为争夺地块而绞尽脑汁时，万达为什么要让大量的市政府为万达广场的落户而捐躯呢？在房地产行业的大变革下，所谓的“万达模式”有没有再现性和持久的生命力？

万达高举商业地产的旗帜，一路跑了10年，没有人知道这个旅程终点的确切答案。如果我们从更长远的历史角度来看万达，王健林的追求水平已经超过了他同时代的大多数企业家。

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