美国“分区制”土地管理的由来及变化

本篇文章1471字，读完约4分钟

“分区制”不涉及土地所有权，但主要规定土地使用权。其核心是合理利用土地资源促进经济发展，保护土地的自然属性，避免过度开发和破坏环境。

“区划”是包括美国在内的发达市场经济国家地方政府土地管理的基本方法。“分区”一词本身是由当地政府在土地规划和管理的实践中形成的，通过批准一块土地与另一块土地有不同的用途，并用地图表示出来。这种方法不仅可以确定土地的不同用途，还可以规范一个地区土地开发建设的性质和范围。由此可见，“分区制”的土地管理制度并不涉及土地所有权的性质，而主要是规范土地使用权。“分区制”土地管理的核心不仅是合理利用土地资源促进经济发展，而且要保护土地的自然属性，避免过度开发破坏环境。

“分区制”的由来

美国第一部综合分区土地管理法于1916年在纽约诞生。1916年，一座“公平大厦”在纽约曼哈顿市中心建成。该建筑不仅在高度上超过了相邻建筑，并占据了其自身土地所有权范围内的所有土地面积，而且还影响了相邻建筑的采光，这在纽约引起了广泛的讨论。作为这一讨论的结果，美国历史上第一部综合分区土地管理法应运而生。这部法律由爱德华·巴塞特领导的委员会提出，由纽约市长约翰·普洛伊·米切尔签署，不仅规范了纽约的土地管理，而且美国联邦政府商务部于1924年通过并颁布了《区域土地管理标准法案》，成为美国其他地方政府制定土地管理法的范本。因此，巴塞特被誉为“分区土地管理法的创始人”。为了让人们更容易理解这些分区土地管理规则，著名的建筑师和画家休.费里斯也用插图解释了这些规则。

纽约将城市分为三个主要功能区:住宅区(R)、商业区(C)和工业区(M)。这三个功能区进一步分为低密度、中密度和高密度住宅区、商业区和工业区。任何一个地区都可以为了满足居民的需要而改变一些特殊用途的分区性质。例如，一些规划为住宅区的街道也可以作为零售商业区为居民的日常生活服务。这些调整由各区的行政机构实施。

在1926年的一起土地使用纠纷案中，由于美国最高法院支持地方政府的土地分区管理，分区土地管理的合法性首次在宪法层面得到确认。20世纪20年代，琥珀房地产公司在美国俄亥俄州克利夫兰郊区欧几里德镇拥有68英亩土地，公司准备在这些土地上进行工业开发。然而，几年前，当地政府制定并通过了分区制度下的土地管理法，并确定这些土地不能用于工业目的。当地居民还认为，这种土地开发将影响欧几里德镇的原始自然环境、文化传统和他们自己的生活。根据分区土地管理法，当地政府拒绝了安布勒房地产公司的发展计划。因此，安珀房地产公司在法庭上起诉欧几里德的地方政府，称地方政府的裁决违反了美国宪法第五修正案中的条款，即“私人财产未经补偿不得用于公共目的”，这降低了他们拥有的土地的价值，损害了他们的经济利益，并要求地方政府给予补偿。虽然基层法院支持安布勒房地产公司的主张，但1926年，联邦最高法院纠正了基层法院的判决，认为地方政府区划制度的土地管理法符合美国宪法第14修正案关于“法律平等保护”的规定，安布勒房地产公司没有明确的证据证明其拥有的土地价值已经贬值并遭受经济损失。

这是美国土地管理分区制历史上的一个里程碑，也是迄今为止向联邦最高法院提交的最后一个重要的土地管理分区制案例。自那以后，美国再也没有发生过类似的案例。20世纪60年代末，美国民权倡导者指出，分区土地管理法排斥低收入家庭，歧视少数民族，因此这一制度是违宪的。然而，美国最高法院仍然支持分区土地管理法，保护私有财产所有者的权利。从历史上看，法院通常区分私有财产权和民事权利，认为前者比后者更重要。上一页12下一页