华人海外购房并非因国内“限购令”

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mainland China富人在海外买房似乎正在演变成一场全球性的“抵抗运动”。加拿大是中国移民购房的首选国家，但许多加拿大人表示，由于中国的投资，房价飙升，许多当地人推迟了购房。前温哥华议员彼得·拉德纳(Peter ladner)建议，“应该按照中国的限购政策，限制外国人投资住宅。”英国、美国和澳大利亚的媒体都报道过这类投诉。当然，中国香港可能对内地的购买力有最深刻的体会。

mainland China富人购买海外住房的影响与近年来的巨大移民潮有关，其规模远远超过以往任何时期。根据《2011年中国私人财富报告》，个人资产超过1000万的中国富人中，近60%正在考虑或已经通过海外投资移民，资产超过1亿的富人中，27%已经移民，47%正在考虑移民。在中国人的观念中，移民到一个陌生的地方通常伴随着定居和买房。毫无疑问，这将不可避免地为移民国家的房地产市场创造“新的购买力”，但其表现形式是不同的。

在美国这样的发达国家，房地产制度相对完善。基本上，财产税可以完全吞噬租金。此外，由于这些国家的地方政府面临赤字问题，未来房地产市场总体上将倾向于增加税收。例如，英国去年提高了印花税。事实上，这也是英美房地产市场一直在下跌并且极其疲软的原因之一，因为所有“接手”的投资者基本上都被排除在下跌通道之外。因此，指责中国买家是“投机者”是言过其实的，大多数中国买家真的想买第一套房子，而不是投资“套利”。

因此，中国人的“集聚效应”决定了真实中国人海外购买力的影响。像加拿大温哥华这样的中国城市之所以吸引中国移民，是因为它的“集聚效应”，而不像在英国和美国买房主要是为了孩子的教育，在温哥华买房类似于一种新的生活选择。因此，我们可以看到，尽管加拿大与美国经济高度同步，但加拿大的房地产市场与美国相比却是“冰与火”，中国人的购买力发挥了至关重要的作用。

因此，我们可以得出这样的结论:在很大程度上，中国富人的海外购房并不是因为国内限购而引发的新的“房地产投机运动”，而是全球生活条件下的一种资产配置和对冲。否则，很难解释为什么中国人会在香港购买昂贵的豪宅，并以200万元的价格在人烟稀少的澳大利亚赢得500平方米的联排别墅。

我们认为，通货膨胀下的中国收入分配将是一个重要因素。如果一个国家贫富分化严重，0.6%的家庭拥有一半以上的财富(波士顿咨询公司的统计数据)，那么严重的通货膨胀将不可避免地导致更糟糕的局面:富人因为购买大量资产而获得优势，而穷人因为工资低于通货膨胀而受到伤害。有必要知道，从金融的角度来看，货币泛滥确实“支撑”了资产价格。它创造了负利率，这自然会让资产飙升，但维持货币泛滥的代价是损害社会。

也就是说，金融意义上的资产价格计算的最终约束是社会受到伤害时的容忍度。如果这种宽容不能继续下去，就会给人们带来极大的焦虑。从这个意义上说，结束这种焦虑不仅对穷人有好处，对富人也有好处。富人可能会稍微降低他们的资产价格，但他们的焦虑会小得多。