辽宁:沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市住房租赁试点从业方案的通知

本篇文章5403字，读完约14分钟

各区、县(市)人民政府、市政府有关部门、有关直属部门:

经市政府同意，将向你们发行《沈阳市住宅租赁试验事业案》，请结合实际，认真执行。

沈阳市人民政府办公厅

2017年7月20日

(本公开发表)

沈阳市住宅租赁试验事业方案

习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上为了贯彻购买租赁和住房制度建立的重要部署，比较有效地增加了住房租赁市场的供给，支持住房租赁费用，满足居民多样性、多元化的住房租赁要求，住房租赁市场健康的急迫

一、事业目标

以平台构建、培养主体和要点处理比较有效的供给不足、租赁关系不稳定、购买租赁不同权利等复印件为中心，全面推进我市住宅租赁试验，形成可宣传、可复制的经验方法。 到2020年，建设新闻共享、服务全面、监督管理强有力的政府住房租赁交易服务平台。 培养国有和民间规模化、专业化住宅租赁公司。 基本上形成供给主体多样、经营服务规范、租赁关系稳定的住宅租赁市场体系。 形成保基本、公平促进、可持续的公共租赁住房保障体系。 形成市场规则明确、政府监督管理有力、权益保障充分的住房租赁法律制度体系，推进城市居民居住目标的实现。

二、业务文件

(一)建立政府房屋租赁交易服务平台。 通过平台建设，提供住宅租赁新闻发布和住宅源新闻核查便利服务，推进统一的住宅租赁合同示范复印件，实现住宅租赁合同网络上的合同和登记备案，定期合法备案的房地产中介机构名单和职工信 加强住宅租赁市场的监测，立即掌握住宅租赁市场的情况，进行解体判断。 对加强监督管理，提高价格，发表虚假新闻等扰乱市场秩序的中介机构，限制合同网上签字资格。 到2017年9月底，初步完成平台建设工作。 到10月末，正式在线运行。 到12月底，实现所有的设计功能。 (牵引单位:市住宅生产局；合作机构:市企划、国土局等)

(二)设立国有住宅租赁平台企业。 到2017年12月底，成立两家国有住宅租赁平台企业，通过建设、改建、收购或长时间租赁等方法取得住宅来源，负责住宅来源的租赁运营和管理。 到2017年7月底完成工商登记登记。 到8月底，完成企业组织结构和利益相关者的选择录用。 到9月末，实现企业运营。 截止到12月末，完成了1万套公租房建设、500套库存房源收购、1~2个改建房源项目。 到2020年，国有住房租赁平台企业形成了一定的市场规模，拥有的住房租赁房源占全市增量的20%，总量的10%。 (牵引单位:市住宅生产局、地铁集团)合作机构:市营商环境建设监督局、工商局、财政局、国税局、国税局、地税局等)

(三)促进房地产开发公司住房租赁业务的扩大。 使房地产开发公司从历来的开发销售向租赁并行模式转变。 宣传万科泊位、广信五彩阳光城等住宅租赁运营模式，诱惑房地产开发公司扩大业务范围。 支持将房地产开发公司拥有的库存房源投入租赁市场，或作为青年公寓、养老公寓、短租公寓、酒店式公寓、医疗中心等使用。 对沈开发建设、自有房地产开展住宅租赁业务的房地产开发公司，除了执行国家、省的相关优惠政策外，还保证自有租赁住宅资产，降低商品房预售许可的门槛，降低商品房预售资金的监督管理比率，公司的信用加分 致力于培养为不同年龄、不同水平的群体提供个性化住房租赁服务的房地产开发公司。 到2017年12月末为止，追加了3~5家在全市开展住宅租赁业务的房地产开发公司。 到2020年，全市开展住宅租赁业务的房地产开发公司达到50家，拥有的住宅租赁房源占全市增量的20%，总量的10%。 (牵引单位:市住宅生产局)合作机构:市建设委员会、计划国土局、工商局、国税局、地税局等)

(四)规范住房租赁中介机构。 支持培养服务规范、荣誉度高的住房租赁中介机构，鼓励开展连锁经营、区域间经营。 严格执行住宅租赁中介机构备案制度，吸引住宅租赁中介机构及其员工规范承担业务，加强住宅来源新闻的审计和发行管理，实行明确的标价，规范中介服务。 市房地产局、工商局建立联动机构，定期相互运用中介机构工商登记和备案新闻，公布在政府网站等媒体上。 鼓励依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁管理服务，依法扩展房屋代理销售、中介代理服务及相关专业化服务。 鼓励物业服务公司利用管理方便，扩大住宅租赁业务，对中介代理房屋租赁业务规模超过100套的物业服务公司，可以给予物业服务的履约保证金、公司信用加分等奖励政策。 到2017年7月底，发行加强房地产中介机构备案管理的相关文件。 到9月底，制定住房租赁中介领域的指南。 到12月底，发布了我市房地产中介机构的信用新闻管理方法，培养了10家规范化的中介服务中介机构。 到2018年，建立全市住房租赁中介机构的信用新闻管理系统。 到2019年，建立健全的中介机构遵守激励、失去惩戒的机制。 到2020年，全市迅速发展规范的中介服务中介机构100家，托管的住房租赁房源占全市增量的30%，总量的15%。 (牵引单位:市住宅生产局；合作机构:市工商局、公安局、执法局等)

(五)支持和规范个人租赁住房。 执行个人租赁住宅优惠政策，支持个人委托国有住宅租赁平台企业，或通过政府住宅租赁交易服务平台，将自己的闲置住宅投入住宅租赁市场。 通过国有住宅租赁平台企业或者政府住宅租赁交易服务平台被委托登记备案的非本市户籍承租人，可以根据住宅租赁备案合同办理居住证。 到2020年，全市个人拥有的住房租赁房源占全市增量的30%，总量的65%。 (牵引单位:市住宅生产局、公安局合作机构:市国税局、地税局等)

(六)鼓励新建租赁住房。 三环以内，对开发区等住宅租赁诉求大的区域，以在新建分租住宅建设一定比例的租赁住宅为土地出让条件，另外，允许分割支付新建租赁住宅项目的土地出让金，通过土地出让方案和合同租赁住宅。 摸索土地拍卖的竞价方法，设定自我持股比例、地价限制、不动产价格或房价限制、竞争地价、超过一定溢价率后，转移到自我持股面积和使用年限等方法，让房地产开发公司根据市场的诉求进行自我持股 在2017年发行的经营用地新建、建设租赁住宅的面积在5万平方米以上(包括房地产开发公司的自保面积，下同)。 到2020年，新建租赁住宅2万套，建筑面积在100万平方米以上。 (责任单位:市规划国土局、房地产局、建设委员会、各区县(市)政府等)

(七)将储备库存的土地、房屋用于房屋租赁。 吸引社会投资主体将城镇腐朽的尾楼、闲置现场、事业部门翻修后释放的办公用住宅等改造成租赁住宅，但不得分割出售财产权。 在符合住宅设计标准、不影响住宅结构安全和消防安全的前提下，允许住宅改造户型后在夹克或之间租赁。 (责任单位:市规划国土局、住宅生产局、建设委员会、公安局等)

(八)优化公租房的管理。 住房保障以实物支付和租赁津贴相结合转为租赁津贴为主。 积极探索科学的公租房轮候排名方法，对环卫工人、公共汽车(地铁)司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师等需要帮助，对城市快速发展做出重要贡献的群体，不要加大倾斜力度 到2020年，新增公租房保障1万户。 (牵引单位:市住宅生产局；合作机构:市财政局等)

(九)稳定住房租赁关系。 完全的住宅租赁法规确定了当事人的权利义务，严格规范市场行为，特别是租赁控制、租赁关系的解除等。 推进住房租赁合同示范复印件，实现网上合同，实行登记备案制度。 市住宅生产局要进行城市住宅租赁水平的调查，合理明确市场租金的参加价格，每半年分地区和住宅类型发表一次。 截止到2017年10月末，首次公布了城市住宅租金的参考价。 (牵引单位:市住宅生产局；配合单位:市工商局等)

(十)积极推进租赁同权的购买。 建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。 到2018年12月底，持有居住证的承租人按照法律法规的规定，在就业支持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救济、居民委员会选举、人民调整人员的选任以及移居子女入学、中学报考等方面享受公共服务，实现租赁同权， (责任单位:市住房生产局、民政局、教育局、公安局、司法局、人力资源社会保障局等)

(十一)给予税收优惠。 执行营业改革增加住房租赁的税收政策，向个人租赁住房时，按5%的征收率到1.5%的计算缴纳增值税。 个人租赁住房月收入不足3万元的，到2017年12月底，可以按规定享受增值税减免政策。 为房地产中介机构提供房屋租赁中介代理服务，适用6%的增值税税率。 通常纳税人租赁2016年4月30日前取得的不动产时，可以选择简易计税方法，以5%的征税率计算缴纳增值税。 从个人租赁住宅所得中按10%的税率征收个人所得税。 住宅租赁公司购买普通商品住宅，结合实际制定阶段性补助金激励政策。 (责任单位:市财政局、地税局、国税局等)

(十二)鼓励住房租赁费用。 员工连续三个月全额缴纳住房公积金，本人和配偶在我市没有所有权(包括尚未取得“住房全部票”)的住宅租房自住的，无租赁备案说明和房间说明，提取夫妻双方住房公积金。 租公租房的，根据实际房租支出，实际提取。 租赁商品住房时，根据市场租赁水平和租赁住房面积合理明确住房公积金的提取额。 截至2017年9月底，市公积金中心发布了相关操作指南。 (牵引单位:市公积金中心；配合单位:市房地产局等)

(十三)完全住房租赁公司退出机制。 各种房屋租赁机构购买或不动产开发公司所持有的用于开展房屋租赁业务的商品住宅，暂时不办理不动产登记手续，超过10年结束租赁业务的，按照新建商社办理销售和不动产登记手续，销售时的税收政策 截至2017年9月底，市地税局公布了具体实施细则。 (责任单位:市规划国土局、地税局等)

(十四)加强基层住宅租赁管理。 各地区要在2017年9月底之前设立住房租赁管理机构，充实人员力量，保障事业经费，确保各项事业的有序推进。 逐个发挥街、乡镇等基层组织的作用，降低住宅租赁管理和服务重点，实行住宅租赁网格管理，进行住宅租赁登记备案、新闻收集、综合管理等事业。 各区推进住宅租赁网格化管理的日程:到2017年9月末完成20%，到10月末完成30%，到12月末完成50%，到2018年3月末完成100%。 辽中区、新民市、法库县、康平县结合实际参照推进。 (牵引单位:市住宅生产局；合作机构:市民政局、各区县(市)政府等)

(十五)创新住房租赁管理和服务体制。 各地区政府负责本地区的住宅租赁市场管理，加快住宅租赁市场的培育和迅速发展，执行促进房地产市场健康和稳步发展的事业任务。 市建委、房地产局、计划国土局、民政局、公安局、财政局、工商局、国税局、地税局、教育局、司法局等部门根据各自的职责，加强部门间的协调合作，进行我市住房租赁市场培育和快速发展的相关事业。 司法和仲裁部门必须指导和合作建立社区便利的住房租赁纠纷调解机制，共同推进住房租赁市场健康的快速发展。 (牵引单位:市住宅生产局)配合单位:有关单位、各区县(市)政府等)

(十六)拓宽房地产经营租赁机构的融资渠道。 根据房屋租赁机构融资的申诉，有关部门将与银行、保险企业进行牢固的对接。 支持相应的房屋租赁公司在证券交易市场发行资产支持证券或公司债券。 对于一定的经营规模、管理能力强、社会信用良好的当地住宅租赁企业品牌公司，有关部门必须按照规章在税金等政策方面给予支持，另外与保护房建设或小屋区的改造贷款优惠条件相比，为公司融资提供政策金融 (责任单位:市金融处理、快速发展改革委员会、财政局、人民银行沈阳分行营业部等)

(十七)建立健全住房租赁管理法规体系。 截至2017年12月底，公布了我市城市住宅租赁管理办法。 截至2019年12月底，修订并完成了我市城市住宅租赁管理条例。 (牵引单位:市住宅生产局；配合单位:相关单位等)

三、实施步骤

(一)试点工作开始阶段( 2017年7月至12月)。 报告了我市住房租赁试验的实务方案，全面启动了我市租赁交易服务平台建设、市场主体培养等实务，取得了初步实务成果。

(二)市场培育阶段( 2018年1月至2019年12月)。 住宅租赁事业体制基本合理，租赁管理运行机制比较顺畅，国有住宅租赁平台企业、房地产开发公司、住宅租赁中介机构及个体等4个市场主体首次有规模，基本处理比较有效的供给不足，租赁关系户

(三)市场良性快速发展阶段( 2020年1月至12月)。 全面完成各项事业的任务。

四、保障措施

(一)加强组织领导。 市成立了市住房租赁考试实务领导小组，市主要领导是组长，分管领导是副领导，成员是市住房生产局、快速发展改革委员会、财政局、公安局、司法局、民政局、人力资源社会保障局、计划国土局、建设委员会、执行局 市领导小组的办公室设在市住房生产局，负责日常协调工作。 领导小组统一日程，研究处理业务中的重大问题。 各地区也必须设立相应的组织机构。

(二)确定职务分工。 各部门要得到各部门的职务、密切合作，牵引部门要督促统一部署和执行各项业务，责任部门要认真履行职责。 要根据业务复印件制作任务分解表，进一步细化责任，确定时限，采用时间紧迫、任务倒置的方法，确保试行事业得到落实。

(三)营造试验性气氛。 各部门充分认识到住宅租赁试验事业的重要性，进入公司，进入社区，深入开展进入大学的活动，利用讲座、电视、报纸、推广手册等平面媒体，大力培养推广住宅租赁市场的政策指导