辽宁:沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法（沈阳市人民政府令第46号）

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《沈阳市国有土地房屋征收与补偿办法》业于2014年12月5日在市人民政府第17次常务会议上讨论通过，现宣布，自2015年2月1日起施行。

市长:陈海波
二○一四年十二月九日

沈阳市国有土地房屋征收和补偿方法

第一章总则

第一条为了规范国有土地房屋征收和补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权利人的合法权益，根据《国有土地房屋征收和补偿条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在市行政区域内的国有土地上实施房屋征收和补偿，适用本办法。

第三条市房地产行政管理部门是市国有土地房屋征收和补偿事业的行政主管部门，所属的市国有土地房屋征收管理机构负责日常管理事业，监督指导区、县(市)房屋征收部门的事业。

区、县(市)人民政府负责本行政区域内房屋的征收和补偿工作。 区、县(市)人民政府明确的房屋征收部门组织本行政区域内的房屋征收和补偿事业的实施。

改革、计划和国土资源、建设、行政执法、工商、审计、财政、民政、税务、监察等部门要按职责分工，做好房屋征收和补偿工作。

第四条市房屋征收主管部门应当对全市从事房屋征收的人员进行法律、法规和相关知识的培训和审查。

第二章征收决定

第五条根据相关法律、法规的规定，有必要为公共利益征收房屋的，由区、县(市)人民政府作出房屋征收决定。

第六条确实需要征收房屋各项建设活动，区、县(市)人民政府必须向迅速的发展改革、计划和国土资源等部门申请，有关部门应当出具相关说明文件。

(一)快速发展改革部门必须出具项目符合国民经济和社会快速发展计划的说明文件。

(二)计划和国土资源部门必须出具项目符合土地利用总体计划的说明文件。

(三)计划和国土资源部门必须出具项目符合城乡计划的说明文件。

(四)需要发行的其他相关资料。

第七条房屋征收范围明确后，征收范围内的单位和个体不得有下列不当补偿费用的增加行为，违反规定实施的，不予补偿。

(一)新建、改建和扩建房屋及附属物；

(二)改变房屋和土地用途

(三)房屋租赁

(四)公司工商注册

(五)其他不当增加补偿费用的行为。

区、县(市)房屋征收部门应当书面停止计划和国土资源、建设、工商、民政、税务等部门前款记载的一些事项的相关手续。 暂停相关手续的书面通知中，必须注明暂停期限。 暂停期间最长不超过一年。

第八条区、县(市)房屋征收部门的组织应当调查登记征收范围内的房屋权利、区位、用途、建筑面积等情况，被征收者应当协助。 调查结果必须在房屋征收范围内向被征收者公布。

第九条区、县(市)房屋征收部门制定征收补偿方案，报告本级人民政府。

区、县(市)人民政府应当组织相关部门论证征收补偿方案，经市房屋征收主管部门同意发表，征求公众意见。 征求意见的期限必须在30天以上。

第十条区、县(市)人民政府应当在征求意见期限结束后15天内发表征求意见的情况、根据公众和被征收者意见修订的方案。

旧城改建需要征收房屋，半数以上被征收者认为征收补偿方案不符合征收法规、规章规定的，区、县(市)人民政府应当组织被征收者和公众代表参加的听证会，根据听证会的情况修改方案

第十一条区、县(市)人民政府作出房屋征收决定前，必须依照有关规定进行社会稳定风险判断。 房屋征收项目涉及被征收者1000户以上的，应当经过区、县(市)人民政府常务会议讨论决定。

第十二条区、县(市)人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用必须全额，由专家贮存、专家专用。

第十三条区、县(市)人民政府决定征收房屋后，应当立即公告。 公告应当写明补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等几个事项。

区、县(市)人民政府及房屋征收部门应当办理房屋征收和补偿的推广、说明业务。

房屋依法征收的，国有土地采用权利回收。

第十四条区、县(市)房屋征收部门应当在本级人民政府作出房屋征收决定之日起七日内，将房屋征收决定报市房屋征收主管部门备案。

第三章补偿

第十五条区、县(市)房屋征收部门和被征收人依照本法规定，补偿方法、补偿金额和支付期限、产权交换使用的场所和面积、转移费、临时安置费或周转用住房、停产损失、转移期限、转移方法和转移期限等几个事项

补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

征收补偿协议书的示范复印件由市房屋征收主管部门和工商行政管理部门统一监督。

第十六条对征收的房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日房屋征收不动产这样的市场价格。 征收的房屋价值由具有相应资格的房地产价格判断机构根据房屋征收判断方法明确判断。

对明确征收的房屋价值判断有异议的，可以向房地产价格判断机构申请复核判断。 讨论结果有异议的，可以向市房地产价格判断专家委员会申请鉴定。

第十七条市房屋征收主管部门对从事房屋征收的房地产价格判断机构实行信用管理制度，每年公布名单。

第十八条判断机构的产生过程应当按照下列步骤进行。

(一)在作出征收决定前，市房屋征收主管部门将征收范围、征收规模等消息发布到公众网站，邀请有资格的判断机构。

(二)市房屋征收主管部门批准判断机关后，在征收范围内公布符合条件的判断机关名单。 区、县(市)的房屋征收部门发行了向被征收者征求意见的选票，期限为10日。

(三)区、县(市)房屋征收部门负责统计反馈意见，经市房屋征收主管部门确认后，公布结果。 回收的反馈选票必须超过被征收者总数的50%。 超过回收反馈选票的50%，得票最多的判断机构可以明确是该项目的判断机构。

(四)判断机构的选择率没有达到反馈选票的50%的情况下，区、县(市)的房屋征收部门选择得票排行榜的前三个判断机构，发行再次向被征收者征求意见的选票，期限定为5天。

(五)区、县(市)房屋征收部门再次统计反馈意见，经市房屋征收主管部门确认后，公布结果。 回收的反馈选票必须超过被征收者总数的50%。 超过回收反馈选票的50%，得票最多的判断机构可以明确是该项目的判断机构。

(6)无法用上述方法明确判断机关的情况下，在得票排行榜的前三个判断机关中，采用抽签方法随机明确。 区、县(市)的房屋征收部门必须3天前在现场公示抽签时间和地点，邀请公证机关参加公证。

第十九条征收补偿方法包括货币补偿和产权的交换。

被征收者选择更换房屋产权的，区、县(市)人民政府应当提供产权交换的房屋，计算、清算被征收者与被征收者的价值和产权交换的房屋价值之间的差额。

通过旧城改建征收个人住宅，被征收者选择在改建区域交换房屋产权的，进行房屋征收决定的区域、县(市)人民政府应当提供改建区域或者邻近地区的房屋。

第二十条安装住宅的房屋建设应以中小户型为主，大致建筑面积不得低于50平方米，不得高于90平方米。 实际设置面积与被征收者的选择面积不同时，根据实际面积设置。

第二十一条在最近的当地设置住宅，从多层(包括平房)到高层的情况下，根据征收住宅建筑面积的10%~20%给予改善面积。 从高层到高层或多层(包括平房)到多层，根据征收房屋建筑面积的5%给予改善面积。 异地安装住宅，土地水平每次下降改善面积增加10%。

第二十二条在最近的当地设立住宅，原建筑面积和改善面积不收取费用，超过两面积之和的部分，15平方米(含15平方米)以下的，根据征收的住宅房地产市场判断价格结算，15平方米以上的部分

第二十三条异地安装住房，原建筑面积和改善面积不收取费用，超过两面积之和的部分，15平方米(含15平方米)以下的，按征收的住宅房地产市场判断价格和住宅市场价格两者结算最低价格，15平

第二十四条征收住房，实施货币补偿时，补偿标准根据征收的住房房地产市场的判断价格上涨20%~30%。 区、县(市)人民政府要根据征收项目所处的区域、征收房屋的不同户型、建筑年代、结构等现实情况明确具体的上浮比例。

第二十五条征收建筑面积50平方米以下的住宅房屋，给予面积补助金。 补助金面积=50平方米-征收的房屋建筑面积。

第二十六条征收私有住房实行货币补偿的，货币补偿金额按照下列公式计算。

被征收者货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×； 征收住宅房地产市场判断价格×； (1+上浮比例) +辅助面积×； 征收住宅房地产市场判断价格×； (1+上浮比例) ×； 百分之四十。

如果选择产权转移，面积补助金的金额将从被征收者必须结算的房款中扣除。

第二十七条征收执行政府规定的租赁标准的公营住宅，原租赁关系结束，区、县(市)人民政府应当根据征收当时住房改革政策计算的所有人应当出售的金额对被征收者给予补偿。

房屋承租人对本法第二十六条规定的被征收者的货币补偿金额和按照征收当时的住房改革政策应当计算的购买费用之间的差额给予补偿。

第二十八条征收直管非住宅房屋，原租赁关系结束，实行产权交换的，区、县(市)人民政府应当与被征收者双方结算差额。

房屋承租人可以与被征收者重新签订租赁合同。 房屋租赁人不继续租赁的，区、县(市)人民政府对党政府机关、事业单位、国有公司的租赁人，按征收的房屋不动产判断价格的60%补偿，对被征收人，按征收的房屋不动产判断价格的40%不实行产权交换 对其他房屋的承租人不进行补偿，区、县(市)人民政府对被征收者根据被征收不动产的判断价格进行产权交换。

在房屋产权转移期间，区、县(市)人民政府应当按照被征收人原直管公房租赁合同约定的租赁标准给予过渡期补偿，并对房屋租赁人给予停产损失补偿。

第二十九条征收执行政府规定租赁标准的私家、宗教团体家、执行政策带家归还房屋，原租赁关系结束，按照以下规定计算货币补偿金额。

(一)征收住房房屋时，对被征收者补偿金额的计算公式如下。

被征收者货币补偿金额=被征收房屋建筑面积×； 房屋的房地产市场被征收来判断价格。

对房屋租赁人的补偿，依照第二十七条公营房屋租赁人的补偿规定执行。

(二)征收非住宅房屋的，对被征收者根据征收的住宅房地产市场判断价格补偿。 对房屋承租人，按征收的房屋房地产市场判断价格的60%补偿。

第三十条被征收者符合住房保障条件的，决定征收住房的区、县(市)人民政府应当优先给予住房保障。

第三十一条征收建筑面积小于五十平方米的低保低保边缘家庭的合法住房，给予以下住房保障。

选择货币补偿时，原建筑面积上浮市场判断价格的20%~30%进行计算，补贴面积部分按市场判断价格进行计算。 辅助面积部分不享受临时配置辅助、装修及各种奖励费用。

选择更换产权的，原建筑面积和改善面积之和小于50平方米的，根据50平方米配置，不收差额。 超过50平方米的部分按照第二十二条、第二十三条结算差额。

第三十二条征收的房屋用途、建筑面积，根据房屋权利证明书的记载。 房屋权利证明书与房屋登记册不一致的，除非有证据表明房屋登记册确实有错误，否则以房屋登记册为准。

第三十三条征收一个房屋的全部票或者有一个房屋租赁证的连脊连栋平房，有与其对应的个别户口，房屋具备独立生活条件，服从自然间独立生活的，应当由分户解决。

第三十四条未登记在房屋征收范围内的建筑，区、县(市)人民政府组织的计划和国土资源、建设、不动产、监察等部门和街道办事处认定为合法建筑的，应当给予补偿。 对于未超过批准期限的临时建筑，根据建筑物的重置价格结合新的东西进行补偿。 被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第三十五条下列未登记住房经区、县(市)人民政府组织相关部门认定后，符合下列条件之一的，应当给予相应的补偿。

(在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布之前，具有土地、计划等批准文件的住宅房屋应当按照有证房屋给予补偿。

(二)在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布之前，具备自制、自住独立生活条件的住宅，必须按照有证住宅的70%给予补偿。

(三) 1990年4月1日颁布《中华人民共和国城市规划法》后，房屋在征收公告前，建设、自住具备独立生活条件的住宅，其权利人具有房屋征收范围内的独立户口，市城市规划区域内确实没有其他住宅，且特征

第三十六条征收住房，区、县(市)人民政府应当承担下列费用。

(一)鼓励转移费用。 在征收方案规定的奖励期限内转移的，根据建筑面积计算转移奖励，奖励标准为300元/平方米到500元/平方米，每个家庭2万元以上。 选择货币补偿的，每户另外奖励一万元。

(二)搬家补助费不重复支付每户一次1000元。

(三)临时安排补助费18元/平方米，按征收的房屋建筑面积计算，每户每月800元以上，最高1200元以下。 选择产权转移的，临时转移期限根据协议约定，逾期不转移的，以双倍支付配置临时补助金。 如果选择货币补偿，一次4个月不重复支付临时安置补助费。

(四)利用地面一层住宅从事生产经营的，不根据职工人数向每人重复支付补助金征收1500元。

(五)电话、有线电视等设施需要转移的，发放不重复的恢复补偿费。

第三十七条征收非住宅房屋，区、县(市)人民政府应当根据征收的住宅房地产市场的判断价格给予被征收者补偿，承担下列费用。

(一)采用设备不能根据重置价格恢复与新计算结合的补偿费。

(二)货物运输和设备装卸费用

(三)恢复供水、供电、供气、排水、通信等原生产规模的配套设施费用。

(四)房屋征收导致停产的直接利益损失。

第三十八条给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当具备以下条件。

(一)具有土地、房屋权利的说明或者依法被认定为合法建筑。

(二)具有比较有效的工商营业执照、税务登记证。

(三)有征收决定公告公布前月份比较有效的纳税说明。

第三十九条征收非住宅住房的被征收者选择货币补偿的，根据征收的住宅房地产市场判断价格的6%，不反复给予停产的停业损失补偿费。

征收非住宅住宅的被征收者选择交换住宅产权的情况下，根据每月征收的住宅房地产市场支付价格的5&permil停产停业损失补偿费，停产停业期间根据实际过渡期计算。

被征收者判断其停产的损失超过上述停产的损失补偿标准时，向区、县(市)住宅征收部门提交住宅征收公告两年前审计的单位财务报表及税务机关出具的依法纳税说明等相关资料，根据判断机关

第四十条对利用地上一层住宅从事经营住宅符合以下条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅住宅住宅房地产市场判断价格的70%标准进行补偿，享受住宅住宅住宅临时配置补助费、转移奖励费

(一)房屋征收决策公告的，正在经营，且依法取得营业执照，连续经营时间在两年以上。

(二)依法取得税务登记证，有两年以上纳税记录。

(三)营业执照营业地点与征收的房屋位置一致。

(四)在2011年8月1日《沈阳市城乡计划条例》实施之前，实际经营的房子。

选择变更产权的，根据住宅房屋计算补偿。

第四十一条政府依法征收托管房屋的，征收补偿安置协议必须经过公证机关的公证，进行证据保全。

第四十二条区、县(市)房屋征收部门和被征收人在征收补偿方案明确的合同期限内未达成补偿协议或者被征收房屋的所有权利人不确定的，区、县(市)房屋征收部门申请房屋征收决定的人民政府依照本法规定征收

补偿决定必须公平，包括关于本法第十五条第一款规定的补偿协议的一些事项。

被征收者对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十三条区、县(市)房屋征收部门在向同级人民政府提出补偿决定前，必须申请市房屋征收主管部门调整，并将有关材料报告市房屋征收主管部门审查，市房屋征收主管部门应当出具审查意见。 补偿决定必须在编制后7天内向市房屋征收主管部门备案。

第四十四条被征收者不在法定期限内申请行政复议或者不提起行政诉讼，不在补偿决定规定期限内转移的，由进行房屋征收决定的区、县(市)人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十五条与征收的房屋有关的在校期间，小学生可以在原学区或征收后的户籍所在地学区学习，学校不得征收选择校费，也不得以非本学区的学生为由征收其他费用。

公安、教育、民政、人力资源和社会保障等部门必须按照政策及时办理被征收者的户口、孩子入学、转学和社会保障等相关手续。

第四十六条征收补偿协议签订后，被征收者、公共房屋租赁人必须一并支付土地录用证、房屋全部票、租赁证明书等相关资料，区、县(市)房屋征收部门在房屋拆除后30天内向计划和国土资源、不动产等部门租赁

第四十七条监察机关应当加强对参与房屋征收和补偿的机关及其职工的监察。

审计机关必须加强补偿费用的征收管理和对录用情况的监督，公布审计结果。

第四章法律责任

第四十八条对违反本法规定的行为，法律、法规已经规定的，依照法律、法规的规定解决。

第四十九条区、县(市)人民政府在房屋征收和补偿工作中不履行本法规定的职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私的，市人民政府责令改正，通报批评。 造成损失的，依法承担赔偿责任。 对直接负责的主管人员和其他直接负责人依法给予处分。 构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第五十条沈北新区、苏家屯区、新民市、辽中县、法库县、康平县可以根据本法的规定，结合本地区实际，制定补偿、转移奖励、停产损失的征收及补助标准，经市人民政府批准后执行。

第五十一条本法自2015年2月1日起施行。