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众筹买房引房产大佬竞折腰宣称50%收益率滋生炒房风险

来源：沈阳新闻网作者：莎莎更新时间：2020-09-19 04:17:42阅读：

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今年的“双十一”，一条优惠信息刺激了不少人的神经——京东金融众筹平台和海洋地产推出了“11元买房”活动，京东金融“小金库”或“白条”用户只需支付11元即可参与1.1%的购房资格。然而，中远与COSCO的合作并不是第一个通过众筹买房的。龙湖、万科、房星等房地产公司通过互联网金融平台联合推出了相关的众筹项目。对于购房者来说，他们只需花很少的钱就可以享受很大的折扣，从一千元到两千元到几十万元不等；对投资者来说，众筹买房的年回报率可能高达50%，甚至80%。在众筹购买安全房的页面上，记者看到页面顶部“预计综合收入可能超过51%。”

虽然众筹买房看似如此强大，但一位不愿透露姓名的业内人士在接受《证券日报》记者采访时表示:“房地产公司对房地产众筹项目的推动无非是多渠道销售，市场整体形势不好。其次，采用新的销售方法。”

众筹买房已经“出笼”

这是一个住房企业的创新营销工具

买房对中国人来说有一种特殊的情结，无论年龄多大，他们都只能凭一本房书感受到真正的踏实。然而，当买房的门槛越来越高，而工资的增长又远远落后于房价的上涨时，许多人只能望着"房子"叹息。最近，互联网上的众筹给了他们一个买房的机会。

除了中海集团推出11元参与1.1%折扣购买的资格外，绿地集团还在微信上推出了“11元众筹抢房”活动。此外，买家还可以通过众筹享受不同程度的优惠购买。以中远集团在京东众筹推出的11元众筹首付为例。每个京东用户可以参与11元的众筹，人数限制在24545人。如果该项目的众筹成功，一名参与者将获得约27万元人民币的首付款，用于购买北京海洋之春精品公寓。根据规定，当获奖者产生并办理确认购房手续后，其他众筹用户支持的11元公开募款将捐赠给获奖者支付首付款，首付款不足部分由京东补足。此外，中远集团最近针对不同城市的众筹采购推出了一系列特别折扣。

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万科与平安方浩联手推出众筹购房。根据第二波众筹信息，众筹项目为华北万科城7期b46栋216套，现价为5500元/平方米(含装修)。最低认购目标为1500万元，最高认购目标为2500万元。每套房产的最低认购金额为5万元，最高认购金额不超过13.5万元。持有期为10个月。众筹回报是平均价格为4800元/平方米、年化回报率为3%的优先购买凭证。以一套68.64平方米的两室两厅为例，目前市场价格为5500元/平方米，总市场价格为377520元。认购10万元，购房总投资为326，472元，优惠总额为51，048元。

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看看房地产公司推出的房地产众筹项目，折扣从1万元到2万元到几十万元不等，这真的让很多想买房的人抓狂。尽管房地产公司似乎在“流血”，但在上述业内人士看来，房地产公司似乎也在打自己的小算盘。“对于所有企业来说，众筹买房只是一种尝试，它仍然是基于传统的销售方式，这只是一种创新的应用。如果效果好，可能会持续下去，但如果效果不好，可能很难持续下去。现在企业正在扩大销售渠道”。同时，他告诉记者，根据他从万科了解到的情况，众筹一套房的优惠率平均在3万到5万元之间。“其实，打折是为了减少一些中间费用，比如现场营销人员的费用，然后把这个折扣给消费者，通常是几万元，并不是很多。”

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高回报是预期的年化回报率

众筹仍有法律风险

众筹买房不仅为购房者提供了优惠待遇，而且一些项目开发商声称，它可以被投资者用来进行房地产投机。所谓的众筹房地产投机，是指房地产开发商首先拿出按原价打折的房子来吸引投资者，然后让后者以固定价格进行众筹购买。在成功公开募集资金后，集体购买的房屋将被拍卖，起拍价等于或高于众筹价格。当溢价拍卖成功时，投资者将获得利润。

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在众筹购买安全房的页面上，记者看到页面顶部“预计综合收益可能超过51%。”以10万元为例，购房总投资(总市场价-总优惠额)为32.6742万元，预计总产出(2017年逾期7200元/平方米)为49.4208万元，预计总收入(逾期总产出-总投资)为16.7736万元。值得注意的是，根据这一计算，估计的宣传综合总收入的51.4%实际上是三年投资的总回报率，而不是年化回报率。认购金额为10万元时的预计年化收益率为22.3%，认购金额为6万元和5万元时的预计年化收益率分别为18.5%和17.7%。

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事实上，最近众筹和房地产投机并没有兴起。早在两年前，外国众筹平台fundrise就通过互联网筹集了房地产。运作模式是开发商在网站上列出项目，投资者可以在任何地方购买项目的股份，从100美元到5000美元不等。如果开发的项目要出租，投资者也可以从租金或房地产增值中获利。

在中国，今年6月，东莞互联网金融公司Tuandai.com推出了众筹产品“方宝宝”，在不到一分钟的时间里投资500万元，在短短22小时内实现了1400多万元的众筹目标。虽然该产品不承诺回报率，但从网站的宣传页面可以看出，投资者以低于市场价格的价格购买了该项目的房产，差价为7000元/平方米。如果该物业在一年内以市价出售，项目的年化回报率可达32%。

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尽管众筹房地产可以给投资者带来高回报，但应该注意的是，20%的年化回报率和80%的综合回报率都是预期回报率。业内人士指出，众筹房地产投机的利润是基于房屋可以溢价出售的事实。“然而，目前的市场是复杂的，如果在截止日期后以高价出售，众筹房地产能否给投资者带来高额利润，存在很大的不确定性。”互联网金融分析师王伟忠也对记者表示，“拍卖过程是否合法合规，是否会产生额外的税收和时间成本，都存在疑问。”

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