上海证大负债率升至96% 外滩地王陷入保本困境

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上海证大去年以每平方米34148元的底价92.2亿元赢得了上海外滩金融之王国际金融8-1地块，现在面临着保本的困境。

3月24日，由盛丰控股开发的上海浦西最高建筑新富港中心第一栋的开盘价被公布。每平方米租金只有4~6元/天。这句话给外滩王带来了很大的压力。根据上海证大去年公布的平均融资成本，证大支行向黄浦区土地局支付的92.2亿元土地可能是靠借款，而贷款的平均利息支出一直高于上述办公楼的租金。

与此同时，去年支付的土地出让金正成为CSTD的沉重债务。根据郑达3月10日发布的业绩公告，郑达购买外滩女王号的负债率已从上年的70%上升至96%。

利息或高于租金报价

一位世界知名的开发商告诉《国家商报》，对于每平方米底价超过3万元的王迪来说，获得低息贷款非常重要。如果贷款利率低于3%，该项目仍有盈利的希望。

然而，有媒体报道称，证大集团董事长戴志康在去年10月的证大外滩国际金融中心设计方案分析会上透露，该地块每天的利息高达数百万元。

根据上海证大公布的截至2010年12月31日的业绩公告，本集团当年的融资成本高达2.56亿元(不含2500万元以上的资本化利息)，本公司当年的长短期贷款(包括银行贷款、优惠贷款票据及其他贷款)总额为48亿元，证大房地产的融资成本占贷款总额的5%以上。根据外滩地块的底价34148元/平方米，如果该项目全部面积用于抵押贷款，每平方米每年支付的利息将超过1700元。这不包括建筑费用。

中原地产集团研究中心分析师季峰表示，写字楼的建设成本远高于住宅，每平方米造价高达8000至1万元/平方米。加上各种税收和财务成本，开发商的成本价可能会超过5万元/平方米。季峰表示，虽然目前上海写字楼的租金回报率高达6% ~ 8%,但如果扣除空的入住率和维护成本，实际回报率仅为5%,仅接近证大集团去年的平均融资成本。

事实上，目前上海甲级写字楼的租金并不高。新富港中心是浦西最高的建筑，与外滩国际金融中心一样，投资22300元/平方米，但日租金仅为4~6元/平方米。

昨日公开宣传的英通大厦为外滩地块的价格提供了参考。作为一座5a级超甲级写字楼，一线江景，上述项目仅报价6万~ 6.5万元/平方米。戴德梁行办公室主任沈洁表示，上海写字楼的销售价格和租赁价格高度挂钩，上述报价正在考验市场。

关于上述价格比较，证大房地产金融副总经理朱先生表示，单纯将外滩国际金融地块的借贷融资成本与新富岗中心、绿地英通大厦的租赁报价进行比较来预测项目的盈利前景是不合适的，因为项目的贷款比例目前无法确定。据他说，外滩国际金融中心的发展基金仍在筹集中。

在借贷成本高的情况下，外滩地主必须获得极低的融资，才能长期开发和持有外滩金融地块。去年10月，证大集团(Zendai Group)董事长戴志康表示，希望能从海外资本市场借入利率更低的贷款。然而，仲量联行中国资本市场总监贾亮最近表示，由于商务部的限制，国内开发商不太可能从海外借入低息贷款。目前，许多房地产开发商通过海外公开发行债券筹集资金，成本高达10%以上。上一页12下一页