保监会预警险企圈地冲动

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保险公司的房地产投资浪潮正在逼近。

自中国保监会颁布《保险资金投资房地产暂行办法》(以下简称《暂行办法》)三个多月以来，保险公司的房地产投资项目层出不穷。提前划出商业地产和养老地产作为未来项目储备，缓解投资压力，已成为各大保险公司的共同选择。

然而，监管当局并没有放松对房地产投资的重点监管。中国保监会主席吴定富在2010年12月28日举行的保险业工作汇报会上指出，2011年将加强对股权和房地产投资的重点监管，防止投资冲动。

缓解投资压力

2010年12月29日，中国财产保险(2328.hk)有限公司宣布，将与控股69%股份的大股东PICC集团及其四家子公司组成联合意向受让方，参与北京西长安街发展有限公司全部股权和债权的竞争，该公司已在北京证券交易所公开上市转让。公司的核心资产是北京西长安街88号楼，该楼目前用于办公和商业用途。

根据2010年7月31日的评估报告，北京市西长安街88号的房产资产评估值为38.66亿元。共同意向受让方支付的受让总价约为32.88亿元。同时，PICC还计划投资约4.56亿元人民币转让目标公司的债权。

" PICC集团的房地产投资行为非常直接."一家精算咨询服务公司认为，增加商业地产或养老地产作为项目储备将缓解近年来的投资压力。

投资渠道的逐步放开源于保险资金持续增长的收入压力。根据最近的保险简报数据，2010年1月至11月，全国保费收入为1.34万亿元，同比增长31.6%。保险资产总额达到4.9万亿元。“十一五”期间保险资金年均投资回报率为6%。

目前，各公司准备的房地产投资主要分为两类:一类是老年社区投资，另一类是健康社区投资。例如，2010年12月中旬，何忠人寿投资80亿元的“何忠健康社区”奠基仪式在湖北省蔡甸区举行。

据相关人士透露，像泰康人寿、新华人寿等也选择了上海郊区生态环境良好的崇明县来建设老年社区。然而，老年社区的房地产选择布局相对简单，后续建设和产业合作需要相当完整的产业链建设和管理控制。“有人计算过，老年社区的收益率为4%，但我认为，有了上、下产业链的贡献，收益率会更高。”一位来自中资资产管理公司的人士认为。

除了老年社区的土地投资，保险公司的另一种房地产投资是商业房地产。2010年12月初，太康人寿、阳光保险、安邦保险等保险公司竞标北京6块中央商务区。在此之前，CPIC集团正在谈判收购位于上海长乐路的商业地产项目世纪商业广场。

除了上述两项重大投资外，太平集团在2010年底对房地产的投资可谓“另辟蹊径”。2010年12月10日，中国太平保险控股有限公司(0966，hk)在香港证券交易所宣布，斥资2.16亿元购买深圳福田燃气轮机发电有限公司30%的股权。

据了解，深圳福田燃气轮机发电有限公司自2005年起停止发电、供电和供热业务，其主要资产为原用于安装燃气发电机的地块。该地块位于深圳福田区的优越位置，估计价值为6.81亿元，现计划重新开发为高端工业用地。

中国太平表示，从长远来看，通过这项投资，它将享受地块的资本增值和租金收入潜力。不难看出太平希望通过持股间接获得房地产收入。

根据中国保监会的相关规定，仅上一会计年度末的偿付能力充足率不低于150%，上一季度末的偿付能力充足率不低于150%；只有上一财年盈利且净资产不低于1亿元人民币的保险公司才能投资房地产。

商业地产的潜力

为了防范房地产投资中的系统性风险，监管部门在《暂行办法》中确立了投资自用房地产所需资本和投资房地产所需保险责任准备金的会计原则。中国保监会主席吴定富表示，2011年，将加强对股权和房地产投资的重点监管。目前，据报道，房地产投资的具体措施最早将在2011年1月底或2月初出台。

事实上，保险公司以自用的名义购买商业地产，然后通过租赁获得收入的做法，被市场解释为房地产投资的“曲径通幽”。

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