冯仑再“转型”：做中国的“凯德置地”

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创业20年后，从海南到北京，从负资产到138.5亿资产，冯仑终于认识到了一个道理:万通能够生存到今天，不是靠投机，而是靠短期的反政策博弈，而是靠长期的反市场波动的战略博弈。

这一次，他想让历史归零，改革传统的房地产开发模式。

3月30日，在万通控股首次投资者年会上，冯仑宣布万通实业更名为万通投资控股有限公司，董事长为冯仑。当晚，万通地产(600246)宣布，万通地产前总经理许立接替冯仑出任新董事长。

冯仑透露，经过四年的重组，万通控股已经基本完成了初始结构，计划在三年内实现公司整体海外上市。

“大万通”战略

万通控股公司将围绕房地产行业建立两个业务板块:直接投资和基金投资，涉及房地产开发、园区房地产、基金管理和资产管理。这是万通五年来的第二次转型。2006年，万通分拆上市，完成了工业地产和基金管理的业务布局。

“‘大万通’定位为投资控股公司，不再是传统意义上的简单房地产开发。”冯仑说他们已经寻找这个职位4年了。从冯仑的诸多言论可以分析出，正是房地产调控的反复波动最终促使万通定位。

“两天前，聂梅生总裁给了我一份非常重要的数据。在过去的八年里，政府有多达40个文件来规范房地产市场。如果我们按照短期不确定的预期来安排业务结构，万通今天就无法生存。我们应该着眼于未来的长远发展，着眼于行业规律、制度变迁规律、中国现代化规律、民营企业自身生存和发展规律，围绕这些东西找到我们布子象棋的重心。这是我们未来在市场上能够赢得的最重要的信息。”冯仑说。

冯仑没有解释未来房地产市场的长期发展规律，但从万通的业务结构可以看出，在融资环境受到挤压、开发杠杆率屡遭挑战的背景下，万通已经注意到传统的房地产开发模式已经不再适合当前市场。

冯仑还邀请万科执行副总裁丁长锋在当天的投资者大会上发表主旨演讲。他想用丁长锋的讲话向投资者解释，未来住宅开发商只有两条路，一条是万科，走制造模式；一是万通和万达模式，即服务业和金融业模式。

据冯仑介绍，在过去的四年中，万通控股开发了一些新业务，如工业地产，去年与tcl集团(000100)的合作取得了显著成效。品牌是万通实业有限公司，今年我们将继续增加可观的资产，推动这部分业务上市。并发展了自己独特的资产管理模式和业务模式。

业内熟悉的万通地产将成为万通控股的主要旗舰公司，持有其51.16%的股份。万通控股副总裁郑毅透露，万通有计划进行房地产资产证券化。

成为中国的“首都”

郑毅说，创新注定孤独。

万通未来发展的模式是新加坡房地产公司CapitaLand。根据冯仑的解释，凯德兰德的模式是将直接投资与资产管理相结合，将传统的开发和运营能力与财务能力相结合。这是万通未来10年的目标。

郑毅介绍说，新加坡首都有两个特点。第一，轻资产，从传统房地产的重资产和完全自有资本投资到低自有资金，更多的是管理外部资金投资者，使资产获得更好的回报，同时通过表外资产加快发展速度；二是以经营管理收入带来的软收入为主。

“CapitaLand在2001年发生了变化，净资产回报率不到8%。2006年，净资产收益率达到16%以上。历史证明，这种模式非常成功，这是中国房地产未来的投资趋势。万通控股早在2007年就进行了这方面的战略布局和转型，并奠定了一定的基础。”郑毅说道。

据了解，目前的万通控股投资公司一方面有类似凯德置地基金的业务，另一方面有工业投资和项目投资的业务。工业投资包括房地产业务和工业园区业务；资产管理业务，包括其传统的物业管理、商场管理、酒店管理、孵化项目中心管理，以及美国的“中国中心”。冯仑退出万通地产也是向凯德置地学习的一步。

“万通控股作为一个投资平台，应该与其业务平台分开。事实上，基金部分更多的是企业融资行为。产业投资为控股公司提供了相对稳定的现金流和利润，形成了很好的比例，补充了基金业务收入。”郑毅说道。

万通控股目前总资产138.5亿元，直接和间接管理资金约18亿元，其中包括中国第一批合伙制房地产开发基金。计息负债为8000万元。

冯仑对重组后模式的思考是，万通地产借鉴新鸿基模式，万通控股模仿凯德模式。直接投资股权收入和资产管理收入相结合，成为控股公司的主要收入。

然而，在专家眼里，冯仑商业模式的转变仍然令人困惑。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，与传统的房地产开发模式不同，pe是房地产开发商参与的半产权环节，属于商业模式。然而，私募股权是一种独特的合伙关系，兼具债权和产权合作的特征，但不能通过分享长期产权溢价来扩大。

厚浦投资管理有限公司董事长方认为，CapitaLand是房地产市场与资本市场结合的一个很好的案例，但这种模式很容易在中国的各个方面受到限制。冯仑的转型也有赖于整个金融市场的完善、金融体制的进一步改革和金融产品的创新。