董秘们的新课题：为扩张融资

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“现在每个家庭最头疼的问题是如何解决未来扩张所需的融资问题。”一位不愿透露姓名的国有企业高级秘书长兼副总经理告诉记者，“融资无疑是2011年最大的问题，必须为未来的需求预留资金。”

最近，瑞银、标准普尔和穆迪等评级机构都将受融资和扩张影响的债务杠杆率飙升列为危险信号。据业内人士称，该项目甚至涉及股权层面的并购，这在2011年可能会频繁发生。

危险杠杆比率

瑞银将中国海外和恒盛地产列为“亚洲房地产-2011年展望”中最不看好的地产股，因为它们的杠杆率太高。

根据该机构的报告，截至2010年6月，中国海外发展的净杠杆率已达到45%，超过管理层认为的40%的“安全水位”，但中海继续购买土地。瑞银预计，恒盛地产的净杠杆率将从2010年上半年的60%升至2010年底的70%以上。据了解，恒盛地产自2009年10月上市以来，已斥资129亿元储备土地。2010年，公司需要解决90-100亿元的土地成本。在已发布限购令的城市中，恒盛地产占土地储备的56%。

面临这种财务压力的不仅仅是中海和恒盛地产。1月4日晚，穆迪投资者服务公司将碧桂园控股有限公司的家族评级从ba2下调至ba3。

随着银行信贷发放的日益严格，处于项目建设高峰期的开发商不得不匆忙寻找资金。上述秘书长告诉记者，当她最近与各机构交换新的融资方向时，各机构最常说的是“我们刚刚赶走了一个开发商”。

以十大基准房地产企业为代表的国内房地产开发行业在过去几年发展迅速，外部融资提供了主要动力。但融资环境正在恶化。据中原统计，2010年十大基准房企融资总额为331亿元，仅为过去三年平均水平的四分之一。

中原集团分析师刘源表示，虽然销售收入大幅增长，但10家基准房地产企业2010年的土地购买支出较2009年下降了10%。土地购买量仅占销售收入的45%，远低于过去三年66%的平均水平。收入的增加和支出的减少表明，基准房地产企业已经用实际行动为未来的市场不确定性做好了准备。

监管政策的影响是叠加的

Cree研究中心总经理陈最近在与开发商的沟通中发现，融资已成为开发商最关注的话题。“这源于开发商对市场前景的不确定性，以及私人交易所对基金表现的担忧。”

2010年4月调控实施后，中原地产对10家基准房企的现金流进行了压力测试，结果显示如果市场成交量继续保持在较低水平，基准房企当时的现金流可以支撑3-6个月；如果此后市场仍不好转，基准房企将面临与2008年相同的被迫降价局面。然而，实际的市场情况是，交易量已经迅速恢复，基准住房企业的销售收入已经反弹，其现金流状况也有所改善。虽然第二次调控是在2010年9月底，但基准房企的现金流状况好于年初，主要是依靠销售回笼和控制购地费用。因此，如果市场在未来能够保持目前成交量和价格的稳定局面，基准房企就不会有明显的降价压力。

2010年底，一些城市的房价出现反弹迹象，交易再次爆发。监管当局发出了一个信号，即在2011年，他们将继续坚定不移地加强房地产市场的监管，热点城市将继续限制购买。中原地产研究总监张大伟认为，只有持续限购才能真正达到抑制需求的目的。

证券研究员沈(000728)认为，强化政策措施已初见成效，后期供给增加，需求持续低迷，融资渠道趋紧。开发商的财务状况将决定价格调整的时间和范围。预计“稳定价格下降”将持续到2011年上半年，价格将分阶段出现小幅下降，交易量将有所波动，但总体趋势将是上升的。

资本市场融资已经暂停，信托被锁定，随着预售监管和土地增值税的收紧，开发商目前的主要任务仍然是“抢占地盘”。在这种情况下，多年来一直偷偷摸摸的房地产基金似乎已经浮出水面。据陈介绍，一些大型房企正计划成立房地产基金，而民间资本有很大的机会。据相关消息，保利目前正与一家国内大型经纪公司合作开发一只房地产基金。预计该基金的投资回报率为8%~10%，首批基金将发放给机构。