万达院线使万达估值提升1倍 只1/3步入正轨
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万达商业地产预计将在今年香港最高的ipo中上市。如果万达商业地产的市值超过500亿美元,王健林家族间接持有的60%股权价值将超过300亿美元。即使不算未上市的电影、文化旅游、儿童产业等资产,王健林家族超越马云夺回首富宝座也没有悬念。
然而,首富王健林却不容易。那些为首付而奋斗的人有几十万颗心,而那些成为首富的人有几千亿颗心。
商业地产是第一线
销售额方面,2013年万科收入1709亿元,万达收入868亿元;就土地储备而言,截至2013年底,恒大为1.5亿平方米,万达为9350万平方米。然而,万科的市值将达到1000亿元,恒大的市值将转化为350亿元,总计1350亿元。万达上市后,市值将超过3000亿,维凡科和恒大加起来将超过一倍。
万达的估值如此之高,是因为它持有大量只出租不出售的投资物业。这些资产不仅价值很高,而且可以实现零成本的持续增长。在评估万科和恒大时,人们关注的是它们卖出了多少房产,而在评估万达时,人们关注的是它持有了多少房产。
众所周知,王石一直倡导万科成为最后一个住宅开发商。直到最近,在于亮等新一代人的坚持下,万科开始涉足商业地产。除了强调重点之外,王石真正担心的是,商业地产的回报周期非常长,不像住宅开发,住宅开发可以让资金滚滚而来。
由于中国的金融体系不够发达,一旦民营企业的资本周转不灵,他们往往被称为“不应该天天”和“不应该说话”,甚至像德龙这样的大师也不能幸免。因此,王石认为,从事商业地产的风险太大。万达走上了万科不敢走的危险道路,依靠出售和提高租金。
然而,出售和提高租金的模式遇到了瓶颈。2011年,业务活动产生的现金流达到359亿,2012年大幅下降至115亿,2013年进一步下降至68亿,2014年上半年意外亏损89.5亿!经营现金流日益萎缩,投资并未减少,每年保持在200亿元以上。这个巨大的差距只能通过融资活动来解决。2013年,融资活动净流入为379亿英镑,2014年上半年达到351亿英镑。如果ipo筹资370亿欧元(60亿美元),年度融资将超过720亿欧元。因此,今天的万达已经从出售和提高租金转变为融资和提高租金。
万达的土地储备为9350万平方米,低于恒大的1.5亿平方米。但万达的在建工程达到5650万平方米,超过了恒大的3948万平方米(可见王健林比许家印更激进)。2017年7月前,万达商业地产在建项目需要投资2389亿元!
万达的可用资源主要是748亿现金和1319亿库存,它们可以陆续变现。此次ipo还能筹集370亿英镑,总计2437亿英镑。万达应付账款高达1449亿元,银行贷款和未偿还债券近1800亿元(上半年支付利息62.1亿元),总计3249亿元。考虑到在建项目需要投资2389亿元,万达商业地产资金缺口为3201亿元!
万达电影院是后院
2014年1月至6月,票房收入为19.88亿元,市场份额约为14.46%,有4709万人在看电影。从2009年到2013年,票房收入、市场份额和观影人数连续五年位居中国第一。
万达影院的运营模式是,母公司万达集团以资本为纽带,影院附属于万达在全国的商业地产,由影院公司租赁使用。除了优越的租赁条件,零售和影院线还可以相互引导,共同提高商业地产的人气和估值,可以说有多重好处。
截至2013年底,万达院线拥有142家电影院,1247个屏幕和213507个座位。2014年6月30日,电影院的数量增加到150个,有1315个屏幕。
在万达集团的大力支持下,万达院线2013年实现净利润6.05亿元,2014年上半年实现净利润4.2亿元。
有趣的是,万达影院有150家电影院,分布在99家子公司中。2013年,只有8家公司的净利润超过1000万英镑,14家公司的净利润在500万至1000万英镑之间,34家公司的净利润在200万至500万英镑之间,42家公司的净利润不到200英镑(包括亏损)。
根据万达商业地产招股说明书,全国159个万达广场城市中,只有71个已经整体建成。换句话说,万达影院约有一半位于万达广场,该广场尚未完全建成并投入使用,这严重拖累了万达影院的业绩。如果万达在寻求上市之前应该等待电影院的普及,它的估值可能是现在的两倍。如果王健林急于上市万达院线,他可以将已经实现效益的子公司打包上市,然后用这笔钱一个接一个地收购效益达标的子公司。
王健林将所有影院资产一步到位投入万达影院。原因或许可以从万达院线的股东结构中找到:实际控制人是王健林,王建忠、王建科、王建春、王建川各持有300万股(占0.6%),王思聪持有500万股(占1%)。
虽然万达商业地产非常强大,但风险也不小,数千亿的资金缺口可不是闹着玩的。甚至可以说,最富有的人和第一个失败者只是在这两条线之间。万达大约有三分之一的影院走在正确的轨道上,在中国一直稳居第一,未来是无限的。这里是王家族的大本营!
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