房地产企业陷融资困境 债券与增发成重要渠道

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房地产企业融资困难。债券和增发成为重要渠道今年初，国家出台了一系列宏观调控和货币政策，遏制国内房地产业过热的发展势头。在中央政府宏观调控和财政紧缩政策的压力下，大量房地产企业的长短期资金短缺问题日益严重。据中国创业投资集团分析，今年房地产行业ipo将继续低迷，债券和增发将成为上市房地产企业越来越重要的融资渠道，资金短缺可能导致行业并购加剧。 监管政策导致融资困难 3月23日，中国欧美房地产开发有限公司向美国证交会提交了首次公开发行(ipo)申请，计划发行400万股普通股，发行价区间为4-6美元，成为少数几家在美国上市的中国房地产企业之一。根据ipo的中值价格，欧美房地产的融资规模建议为2000万美元，相应公司的估值为1.75亿美元。 根据披露的财务数据，2010年欧美房地产的营业收入约为1.1亿美元，利润约为3494万美元，约为本次发行市盈率的5倍。目前，a股房地产公司的市盈率一般不低于8-10倍，所以欧美房地产公司这次选择了海外上市，融资规模不到去年净利润的60%，反映了国内资本市场渠道受阻、房地产公司融资困难的现实。 今年以来，国家对房地产行业的调控政策不断出台:1月26日，国务院发布了《新中国八项条款》；全国35个城市相继出台了国家八项规定，其中北京版的国家八项规定是历史上最严格的限购政策。国家信息中心表示，限购政策将升级为中长期政策；今年2月，银监会发布《关于进一步推进改革发展和加强风险防范的通知》，要求各金融机构严格控制地方平台贷款和抵押贷款的增量，只允许在有偿还能力的保障性住房建设领域适度增加地方平台贷款。 在严格监管和限购的背景下，银行和资本市场(ipo、增发、配股、债券)等常规融资渠道给房地产行业设置了很大障碍，信托、私人房地产基金和海外资本成为许多房地产企业补充现金流的无奈选择。根据商务部和国家统计局发布的最新数据，2011年1月至2月，中国实际利用外资金额为178.23亿美元，其中房地产企业利用外资86亿元，占总数的近一半，凸显了房地产行业融资难、寻求海外资金救助的趋势。 债券和新增住房企业的重要融资渠道[h/]根据中国创业投资集团的数据产品cvsource的统计，2007-2011年房地产行业的融资规模呈下降趋势。尽管2009年金融危机结束后出现了短期复苏，但资本市场在判断行业时一直很谨慎。预计2011年中国房地产企业通过ipo、增发、配股和公司债券的融资规模将会很困难。 从融资方式来看，近五年来ipo融资规模持续下降，从2007年的72.2亿美元下降到2010年的12.4亿美元。今年到目前为止，只有莱蒙国际(报价、信息、评论)(03688.hk)联合推出了融资规模为2亿美元的房地产企业ipo。同时，增发和债券融资已成为上市房地产企业重要的再融资方式。增发融资规模从2007年的24.2亿美元增加到2009年的49.5亿美元，债券融资规模从2007年的2.1亿美元飙升至2010年的46.2亿美元。今年迄今为止，已有3家房企发债和1家配股融资，融资规模分别为8.7亿美元和3000万美元(见图1和图2)。[/h/中小房企将被洗牌 据中国创业投资集团数据产品cvsource统计，2007年至2010年，中国房地产行业M&A交易总量呈现整体增长趋势。尽管受到2009年国际金融危机的影响，但过去三年的总体增长超过40%，2010年达到72.2亿美元。自2011年以来，国内房地产行业的M&A交易量已达5.97亿美元，其中有12起M&A案例(见图3)。 中国风险投资集团认为，密集的产业和金融调控政策增加了许多中小房企的融资成本和现金流压力，也极大地限制了其后续的土地收购、开发和销售。在这个资本寒冬，资本和土地储备充裕、现金流控制良好的上市房地产企业无疑具有强大的竞争优势。未来，并购将成为优势企业整合土地、项目、品牌等资源的重要手段，国内房地产行业集中度将提高。